南国置业股吧(陕西金叶(000812)股吧)
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《投资者网》谢莹洁
\"公司将成为融合住宅地产和商业地产一体化的全业态房地产专业化上市公司，规模有望呈现几何倍数的增长。\"2020年下半年，南国置业股份有限公司（002305.SZ,下称\"南国置业\"）宣布与控股股东合并时，写下了这样的未来蓝图。但今年以来，公司一直未通告重组进展。
另一面，南国置业仍未掩饰自己对规模化的渴望。继此前8.1亿元在重庆拿地后，南国置业6月2日又在长沙以7.12亿元拿下一宗地块，6月10日又宣布牵手其他房企共同开发广州地块。
但资本市场对此却反响平平，南国置业股价近期始终浮动在2元/股左右。于此对应的是，4月14日，公司董事、副总经理李亚丹、熊宇静辞职，原因为个人工作安排与调动。
（南国置业近一年来二级市场表现，Wind数据）
扣非\"连年亏损\"
公开资料显示，南国置业是一家商业地产开发运营企业，2009年10月上市。公司以武汉为核心，布局成都、重庆、深圳、南京、荆州、襄阳等城市，已打造出\"南国大家装、泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊\"四条成熟的产品线。
纵观公司近十年来的业绩，其增收不增利已经成为常态。2011年至2020年，南国置业营业收入从10亿元增长至40亿元，但归母净利润却从2.94亿元下降到了0.33亿元。
尤其是近四年来，这一情况更加严重。2017年至2020年，公司扣非净利润分别为-0.94亿元、-0.75亿元、-3.57亿元、-3.24亿元，连年亏损。
数据显示，2021年一季度公司营收为1.77亿元，归母净利润亏损1.4亿元。
有投资者在互动平台提问：公司年年几十亿的营收，其他地产公司起码3个百分点的净利率，公司盈利水平为什么如此低？但南国置业仅表示\"感谢您的关注\"。
但这的确是个问题，为什么公司盈利能力这么差呢？具体来看，据2020年年报，其物业销售业务营收占比90.4%，毛利率为10.39%，创十年来新低；物业出租毛利率-165.36%，毛利率同比下滑23个百分点。
相比同行，南国置业商业广场出租率也偏低。截至2020年年末，公司主要有20家商业地产项目，平均出租率在70%以下的有9家，占比近半。以成都地区的美立方与云立方为例，平均出租率分别为45%与27%。
数据公司信息
而对标同样致力于商业地产的新城控股，该公司旗下吾悦广场已有96个，平均出租率达99.54%。其中位于成都的吾悦广场出租率为95.67%。
内部管控或也是南国置业毛利率低的原因之一。企查查数据显示，公司及子公司多次因商品房预售合同纠纷案由被起诉，2021年2月，南国置业因未按时履行法律义务被法院强制执行。
此外，子公司南国商业发展(持股比例***）今年因未按时履行法律义务被法院强制执行。南京十心房地产 (持股比例51%) 因属于建设工程未经验线擅自开工建设的违法行为，电建中储房地产 (持股比例26%) 因作虚假或者引人误解的商业宣传行为及其从属，均受到行政处罚。
卖掉\"现金奶牛\"
\"恭喜南国置业被评为2021年上半年A股第一僵尸股。\"随着扣非净利润连年亏损，南国置业股价始终在2元/股上下徘徊，股吧中不少投资者写下戏谑之词。
2021年1月中旬是南国置业为数不多的高光时刻。彼时公司发布业绩预告称，2020年预计同比扭亏。股价终于在连番涨停中来到3.35元/股，创两年来新高。
但这样的景象仅仅持续了五个交易日，随后公司又回吐了此前的涨幅。有投资者发现，表面的扭亏或许透支了未来业绩。
根据公告，南国置业通过转让全资子公司湖北森南房地产有限公司***股权，获得3.2亿元投资收益。
湖北森南是南国置业的现金奶牛之一，不仅为母公司贡献三成营收，还给予了地产金融上的支持。
2020年年报显示，南国置业成功发行超短融、应收账款ABS（证券化融资）产品共计5.12亿元，并正式发行公司首单类REITs（房地产信托投资基金）\"申万宏源-电建南国疫后重振资产支持专项计划\"，共计金额18.1亿元。
正是得益于此， 南国置业现金流得到大幅缓解，2020年经营活动现金净流量达到37亿元。而上述REITs产品则由湖北森南持有。
\"子并母\"无下文
卖掉\"现金奶牛\"扭亏后，南国置业未来盈利水平依然令股民担忧，而公司筹划已久的\"子并母\"目前尚未有实质性进展。
2020年8月，南国置业以112.75亿元交易价，吸收合并控股股东电建地产。
根据预案，公司拟以2.07元/股发行47.26亿股，支付12亿元现金，合计作价109.82亿元，对大股东电建地产***股份实施吸收合并，同时募集配套资金12.15亿元，用于支付交易对价和中介费用。
南国置业称，\"希望借此能走出武汉，实现全国化发展。交易完成后，电建地产和南国置业将整合成为融合住宅地产和商业地产一体化的全业态房地产专业化上市公司，公司规模有望呈现几何倍数的增长。\"
但事实上，电建地产近几年来同样受业绩下滑所困。企查查数据显示，2018年至2020年，电建地产营收分别为202亿元、237亿元、210.66亿元；净利润分别为7.51亿元、1.3亿元、4510万元。
2021年一季度，电建地产营收同比下滑25.15%至28.1亿元，净利润同比下滑96.46%至849.5万元。
而根据协议，在2020 年至2023 年，电建地产累计扣非税后净利润不低于 28.26亿元。即未来四年中，电建地产每年约实现扣非净利润7.07亿元，这约相当于其2017年与2018年的平均值。
即使是如此保守的业绩承诺，依然遭到监管层怀疑。2020年9月，深交所要求南国置业结合盈利预测及评估过程，补充披露业绩承诺具体测定依据及其合理性，及本次交易业绩承诺的可实现性。
南国置业表示：\"本次业绩承诺资产合计86个，其中有6个资产预计扣非后税后净利润超过 2亿元，将占到业绩承诺金额的61%。\"
事实上，2021年以来，南国置业一直没有通报或提及重组的结果。
直面竞争\"加速拿地\"
当下，除内部挑战外，南国置业正面对外部夹击，越来越多商业地产企业瞄准了公司\"大本营\"武汉。
今年5月24日，有着\"中国最壕商场\"北京华联SKP与武昌区签约，武汉SKP计划2023年开业；5月18日宝龙地产摘得硚口宗关一地，或投资30亿打造商业综合体，之前其以7.76亿元竞得武汉两宗地块；2021年6月龙湖地产旗下的武汉江宸天街开业，项目总体量约37万方。
而另一面，南国置业正在为其全国化做准备。2月8日，南国置业子公司以8.1亿元竞得位于重庆高新区一地块；6月2日公司公告，孙公司约7.12亿元竞得长沙岳麓区一宗地块；6月10日宣布，拟与招商地产、弘阳地产合作开发广州石门街项目，三方共增资17.9亿元。
此前在5月20日南国置业公告，拟为深圳前海项目公司提供10.7亿元借款。2020年11月公司联合华润、金地等竞得了深圳市前湾片区十开发单元02街坊T102-0345宗地项目，成交价格为81.52亿元。
那么公司如何看待业绩不佳问题？业绩下滑趋势何时能扭转？未来如何改进公司经营以回报投资者？针对种种问题，《投资者网》近期致电公司董秘办并发去邮件，等待五个工作日仍未获回复。（思维财经出品）■
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本次交易涉及关联交易，其中昆明瑞丰的实际控制人吴瑞瑜是陕西金叶实际控制人袁汉源之弟媳，另一股东袁伍妹是袁汉源之妹；而万浩盛是陕西金叶实际控制人袁汉源的资产。
在11月4日陕西金叶的董事会上，代表着第二、第三大股东的两位董事认为本次重组事项存在不确定性，公司并购时机不成熟，对该议案投反对票，让本次重组再次蒙上阴影。
11月11日，深交所要求陕西金叶对上述董事反对、收购标的股权转让、业绩承诺21项问题作出回复。
资料显示，瑞丰印刷位于云南省昆明市，由两位自然人股东刘春花、邓曲丽出资500万元于2010年3月成立。主要客户有江苏中烟、云南中烟、四川中烟等烟草公司以及云南白药(000538,股吧)、勐海茶业等企业。
2011年2月，袁伍妹以1500万元成为该公司第一大股东。同年6月，袁汉源弟媳吴瑞瑜持有的深圳轩建发投资公司（以下简称深圳轩建发）成为瑞丰印刷的大股东，原股东刘春花、邓曲丽由于个人原因主动退出瑞丰印刷。在本次股权转让前的2016年8月，深圳轩建发又将所持股权转让给同时刚刚注册成立的重庆金嘉兴事业有限公司，该公司也为吴瑞瑜持有。在本次交易前，重庆金嘉兴成为持股83.8%的*股东，袁伍妹持有剩余的16.2%。
2015年11月14日，陕西金叶在停牌近半年之后，公布了以6.482亿元收购瑞丰印刷***股权的议案。在当年年底的股东大会上，这一重组被投票否决。
陕西金叶今年8月曾在投资者关系互动平台公开表示过，连续两年推动并购昆明瑞丰事项的着眼点是基于投资者和公司利益*化的考量。一方面，公司近年来主营业务业绩下滑较为严重，急需以化市场存量为公司增量的形式改善经营现状。昆明瑞丰主营业务烟标印刷不仅业绩更好，还和公司主营业务有较好的互补性，重组在短期提升业绩的同时，还将使公司在江苏等空白市场打开局面。
另一方面，推动本次并购，可有效消除同业竞争，扩大公司的市场空间及产业领域。收购股权完成并购后，引入优质资产的同时，可有效消除同业竞争。昆明瑞丰还拥有“大益茶”，云南白药牙膏、云南红酒等*非烟产品的业务领域。通过并购，可以扩大公司的烟配市场空间和业务领域。优质资产的注入，将增厚每股收益，对投资者及公司的影响都是正面的，不存在任何利益输送的情形。
陕西金叶表示，昆明瑞丰交易价格估值合理，业绩承诺考核指标计算合法合规，重庆金嘉兴具备偿债能力。陕西金叶认为，重庆金嘉兴主要资产为持有昆明瑞丰83.80%的股权，通过本次交易将可取得相应的上市公司股份及现金对价。其实际控制人是吴瑞瑜，根据吴瑞瑜提供的资产证明等资料，吴瑞瑜及其配偶在深圳拥有市值较高的房产，同时对外投资了较多企业，具有充足的资产规模和丰厚的资金实力。
南国置业(002305.SZ)发布2022年半年度业绩预告，预计半年度归属于上市公司股东的净利润亏损3.5亿元至3.9亿元。报告期内，公司房地产项目可结转销售收入较上年同期相比增加，导致报告期公司营业收入较同期增加，与此同时，公司在深圳、广州、南京等重点核心城市新获取的房地产项目尚未达到结利条件，未对当期利润产生贡献。
挖贝网7月15日，南国置业（002305）近日发布2022年半年度业绩预告，预计2022年上半年归属于上市公司股东的净利润-39,000万元至-35,000万元，上年同期-42,347.49万元，同比亏损减少；营业收入150,000万元–180,000万元，上年同期98,674.13万元；基本每股收益-0.22元/股至-0.20元/股，上年同期-0.24元/股。
报告期内，新型冠状病毒肺炎疫情反复、商业市场环境变化，对公司部分商业项目日常经营仍存在持续影响，公司位于武汉的部分重点商业项目的重新定位和调改升级仍在继续之中，对项目当期经营产生较大影响。
按照既定的发展规划和经营目标，报告期前，公司存在新增商业运营项目开业，新增商业项目导致公司自持物业摊销成本增加。同时，商业项目开业初期属于市场培育期，租金水平较低，造成项目形成前期亏损。
挖贝网资料显示，公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性开发、运营企业，具有房地产开发壹级资质。作为中央企业控股的上市商业地产公司，南国置业借助两大平台的资本及资源优势，成功实现了跨越式发展，已经从区域型逐步成长为全国型，业务已布局、覆盖北京、深圳、武汉、重庆、成都、南京等多个重点核心城市。
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