景顺鼎益基金(成都建信网)
景顺鼎益基金(成都建信网)
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四季报显示，景顺长城鼎益混合基金的前十大重仓股，分别为中国中免、泸州老窖、贵州茅台、迈瑞医疗、五粮液、山西汾酒、海大集团、晨光文具、恒瑞医药、伊利股份。
刘彦春指出，2020年四季度以来国内经济平稳运行，疫苗进展顺利，进一步提升市场风险偏好。股市震荡走强，顺周期板块和个股更加得到市场青睐。
刘彦春认为，未来，预计政策制定更加强调风险防范。货币供应量、赤字率等一系列货币和财政指标逐步回归常态，信贷延期还款、利息减免等临时性政策也将到期退出。预期政府在基建领域不再具有显著扩张的特征，数据化、智能化相关的新基建，更多会由市场化主体发力建设。“从近期出台的金融、地产相关政策看，我们可以进一步确认政府调整经济增长方式的决心，降低增速权重，重视经济运行效率和增长质量。”
展望未来，刘彦春表示，权益投资应该顺应经济发展潮流，他更愿意在符合产业趋势、效率持续提升的领域寻找投资机会。就大局而言，中国这些年一直在做正确的事，发展潜力十足。能在中国做投资非常幸运，凭借正确的方法和坚持的态度，未来必然有所收获。“收入水平的提高，带来了居民消费水平的持续升级。我国在众多高附加值领域的全球竞争力也在不断提升，部分行业已经处于爆发前夜。未来值得跟踪关注的细节很多，例如国内信用收紧力度、美国地产周期强度等等。”
今日土拍，高新区*起始楼面价13000元/平米，24亩纯住宅地块，最终被建信以19500元/平米楼面价竞得，并需无偿移交4%的租赁住房，溢价率50%。
该宗地自入市以来就受到高度关注，地块本身的综合素质是备受关注的一个重要原因。
该宗地位于新川板块内，具体为高新区中和街道劲松社区4组（原劲松村4社），天府大道东侧、梓州大道西侧，雅和街与雅和南二路交汇处。
▲宗地位置示意图
01
周边扫描
交通便捷，多品牌房企入驻
从实地探访来看，宗地暂未打围，宗地内有青苗捡种和电力杆线等，还有一些生活垃圾暂未清理。
宗地北侧为雅和街，西侧为雅和南二路，南侧为悦和一街，周边规划道路已形成。可通过雅和街连接天府大道、梓州大道，与大成都多个热门区域连通。宗地在地铁1号线广都站B出口旁边，距离华阳站步行距离约1公里。总的来说，交通比较便捷。
▲宗地位置示意图
周边已入驻龙湖、保利、万科、中德等多个品牌开发商，目前呈现项目有龙湖·九里晴川、宸光和悦、万科新川荟、中德·英伦城邦等等。
▲宗地实拍
宗地周边暂无大型商业综合体，主要依靠龙湖·九里晴川、名著司南、蒂梵尼等社区底商，其较为成熟，能够满足日常生活需求。
学校方面，周边有成都高新区银都紫藤初中学校、金苹果锦城第一中学等学校。
另外，项目距离新川科技园直线距离约700米，亲测步行距离约15分钟。
新川科技园于2012年5月正式开建，是新加坡和四川省合作的首个科技园区开发项目，占地10.34平方公里，定位于缔造一座创新、生态、人文高度融合的“世界交融之城”，规划有充足的高端住宅和人才公寓、完善的商业和基础配套、丰富的文化休闲设施和公共空间，以及独具特色的生态景观。
▲新川科技园实拍
目前园区内已有34个重大项目入驻，包括世界500强企业、上市公司和知名企业的集团总部、研发中心等。园区内建有AI创新中心和生物医药创新孵化园两个大型专业孵化园。其中，AI创新中心内设有新加坡创新中心。
而宗地所在的新川板块因新川科技园而得名，位于中和以南，是高新区一个被低估的板块。高新区金融城板块、大源板块早已发展得很成熟了，尤其是金融城基本上处于断供状态。而新川板块，近十年来处于起点高、发展较慢的状态。
02
区域分析
多宗地价高，新房供应少
从土地市场方面来看，新川板块2017年-2019年间成交地块中，产业用地和人才公寓用地占比高，且多宗用地“限价与移交”，例如金隅于2017年9月竞得的宗地，需移交41%的租赁住房；金隅于2018年3月竞得的宗地，需移交19%的租赁住房；中建三局于2018年3月竞得的宗地，需移交20%的租赁住房。
板块内上一次出让宗地为本月19日，由北京天恒以17100元/平米的楼面地价竞得的宗地，距离本次出让宗地直线距离约1.5公里。
住宅市场方面，新川版块2020年至今暂无楼盘推新。
二手房方面，据链家网*二手房数据，广都片区二手房均价18076元/平米，其中，中德·英伦城邦-K区二手房均价约25546元/平米、中德·英伦城邦-J区二手房均价约23206元/平米、蒂梵尼公馆二手房均价约20021元/平米，名著司南二手房均价约17369元/平米。
龙湖·九里晴川项目用地，于2015年被龙湖竞得，成交楼面价4400元/平米，产品类型为高层、叠拼等，目前二手房均价约23959元/平米；宸光和悦项目用地于2017年被万科竞得，成交楼面价8200元/平米，然后与龙湖、保利联手打造，产品为商业叠院（产权年限为40年），目前在售，参考均价24000元/平米。
▲宸光和悦实拍图
这两个项目分别位于悦和一街南侧、北侧，但时隔两年地价几乎翻了一倍。今天，备受瞩目的宗地被建信以成交楼面价19500元/平米竞得，地价再次翻倍，并且随着2017年以来更多品牌开发商的入驻，足见板块的价值正逐渐被房企看好。
此外，今年3月27日，成都市规划和自然资源局发布了相关公告，对新川片区控制性详细规划进行了修改，主要包括了：切割地块落实小街区规制；减少商业用地增加住宅类用地用地；增加公园绿地；优化中小学、幼儿园等用地规模及布局。
此次调规，对于市场来说是一个积极的信号。
于房企而言，可开发的住宅类用地总量增加，进驻新川的“入场券”更多；切割后小规模地块增多，高单价之下土地总价下降，总门槛更低、压力更小。总的来说，就是入驻新川板块的机会更多了。
相应地，入驻的房企更多，打造的住宅项目更多，购房者的“门票”也更多。
但需要注意的是，板块内成交主力面积段从2016年以前的刚需为主发展到2020年以改善为主。成交面积和成交总价变化的背后是产品的迭代和升级。未来市场上将会有更多的高端改善项目入市。
比如，预计将在今年首开的中建·锦澜壹号、金隅·金成府两个项目，容积率均为2.0，分别规划为洋房、叠拼产品及高层、洋房、别墅产品。如此低密改善盘，开盘价格会达多少？不久以后就知晓了！
▲金隅·金成府售楼部实拍
03
竞得人
高地价、小地块、低容，发挥有限
“这块地起拍价一万三（元/平米）？早晓得这块地应该不便宜，但没有想到这么贵。”名著司南一位业主男士非常吃惊，“那么小个地块，能修啥？”
问题来了，本次出让的24亩纯住宅用地，容积率仅为2.0，能打造什么样的项目呢？高地价、低容，未来大概率是打造改善项目，而地块面积较小，开发商能够发挥的空间实在有限。
并且，据出让文件，竞得人需将住宅部分全装修成品住宅比例***（三层及以下低层住宅除外），租赁住房全装修成品住宅比例***，无偿移交或自持租赁住房须与项目内商品住房采用同一标准装修。
另外，下图中所示阴影区域内原则上不得修建任何上（下）建（构）筑物（含锚杆、锚索、围护桩等临时设施），作为轨道交通保护用地，无偿用于保护轨道交通车站及相关措施。
▲宗地平面示意图
如此看来，竞得人可以发挥的空间就更加局限了。
再来看一下本次拿地的主角——建信（成都建信投资有限公司），成立于2003年11月，主要从事项目投资、房地产开发等，背后大股东为成都绿城房屋建设发展有限公司，其打造项目有武侯外双楠绿城花园。
▲图据企查查
未来将会打造什么样的产品，开盘价格多少，购房者会买单吗？就留给市场来检验吧！
07月23日讯 景顺长城鼎益混合(LOF)基金07月22日上涨1.75%，现价3.319元，成交6740.22万元。当前本基金场外净值为3.2760元，环比上个交易日下跌1.62%，场内价格溢价率为-0.49%。
本基金为上市可交易型混合型基金，数据显示，近1月本基金净值下跌2.70%，近3个月本基金净值上涨0.65%，近6月本基金净值下跌5.18%，近1年本基金净值上涨35.62%，成立以来本基金累计净值为6.2170元。
本基金成立以来分红9次，累计分红金额45.20亿元。目前该基金开放申购。
基金经理为刘彦春，自2015年07月10日管理该基金，任职期内收益349.31%。
*基金定期报告显示，该基金重仓持有泸州老窖（持仓比例9.79%）、中国中免（持仓比例9.69%）、五粮液（持仓比例9.39%）、贵州茅台（持仓比例9.34%）、迈瑞医疗（持仓比例8.15%）、药明康德（持仓比例7.23%）、爱尔眼科（持仓比例5.09%）、海康威视（持仓比例5.08%）、古井贡酒（持仓比例4.71%）、海大集团（持仓比例4.50%）。
报告期内基金投资策略和运作分析
二季度国内经济维持较高景气，但边际增长动能趋缓，生产价格指数触顶。出口和地产仍然是经济增长主要驱动力。鉴于增长压力不大，同时也为了缓解大宗商品上行压力，地方债发行节奏趋缓，财政支出进度缓慢。通胀预期减弱，金融体系内资金充裕，股票市场出现较大幅度反弹。
实体经济融资增速从去年四季度开始快速回落，资金滞留在金融体系，二季度市场利率持续低于政策利率，资金面超预期宽松。地产和地方政府融资受限，基建投资相关领域快速降温，产业链呈现周期触顶迹象。新能源车、半导体等新兴产业继续保持高景气，相关领域投融资活跃，产能快速扩张。传统行业和新兴产业景气差别显著，叠加持续宽松的货币环境，股票市场风格再次走向*。
全球经济走出疫情、逐步复苏仍然是下半年最主要的基本面。各行业复工进度会有差异，某些领域会出现暂时的供需失衡，阶段性混乱过后，一切总会回归常态。我们仍然需要关注美联储流动性回收节奏，利率和汇率的波动可能会对市场整体，特别是高估值领域造成一定冲击。我国货币环境也有边际收敛的可能，预期下半年地方债发行提速，基建投资增速触底，接棒地产和出口，维持国内经济平稳增长，资金面维持现有宽松局面难度较大。实体经济融资收缩最快阶段已经过去，未来市场风格有望逐步走向均衡。
行业景气容易判断，难点在于股票定价。我们需要不断学习、理解产业和股票市场，同时也要保持冷静，在行业景气、长期格局和估值约束中寻求平衡。市场总会有波动，风格也时常切换，我们会不断学习和积累，努力为持有人创造价值。
报告期内基金的业绩表现
06月05日讯 景顺长城鼎益混合(LOF)基金06月04日下跌1.13%，现价1.588元，成交546.23万元。当前本基金场外净值为1.5610元，环比上个交易日下跌1.64%，场内价格溢价率为0.58%。
本基金为上市可交易型混合型基金，数据显示，近1月本基金净值下跌5.34%，近3个月本基金净值上涨11.74%，近6月本基金净值上涨36.33%，近1年本基金净值上涨7.58%，成立以来本基金累计净值为4.2890元。
本基金成立以来分红7次，累计分红金额38.78亿元。目前该基金开放申购。
基金经理为刘彦春，自2015年07月10日管理该基金，任职期内收益100.30%。
*基金定期报告显示，该基金重仓持有泸州老窖（持仓比例8.72%）、牧原股份（持仓比例8.35%）、古井贡酒（持仓比例8.26%）、温氏股份（持仓比例8.06%）、贵州茅台（持仓比例7.74%）、晨光文具（持仓比例7.58%）、海大集团（持仓比例7.23%）、格力电器（持仓比例6.51%）、洋河股份（持仓比例5.46%）、小天鹅A（持仓比例4.67%）。
报告期内基金投资策略和运作分析
市场情绪如同少女的心，永远猜不清楚。昨天还冷若冰霜，今天就热情如火。经济运行、政策调整，一切都顺理成章。但市场波动之大，远超想象。权益资产的风险溢价已经回归均值，估值修复接近尾声，躺着赚钱的时间窗口正在过去。未来我们需要做好赚辛苦钱的准备。经济韧性、特定商品供给冲击，可能给货币政策带来阶段性扰动，需要观察并随机应变。过于奔放的投资风格在下一阶段风险会显著增大，我们需要重新审视手中的每一个筹码。考虑投资人行为以及历史经验，估值贵从来不是行情结束的理由。前期在市场底部宏大叙事、“洗洗睡了”的投资者正在重新热情高涨。尽管权益市场估值水平已经趋于合理，但市场整体风险还不算大。“宏观是我们必须接受的,微观才是我们可以有所作为的”。我们会继续加强对宏观的学习和理解。在形成最基本的认知之前，我们更愿意去观察企业和企业家，研究企业在不同宏观和行业竞争环境下的决策行为。企业的价值创造能力，从根本上决定了我们组合的业绩表现。向远看，我们总是乐观的。经济总是在波动中成长，资本市场也是。这背后代表着人类对未来美好生活的向往和追求。依靠正确的方法和坚持的态度，未来必有所获。
2019年1季度，本基金份额净值增长率为42.19%,业绩比较基准收益率为22.50%。
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