陆家嘴股票股吧(基金*行情)陆家嘴股票股吧同花顺
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陆家嘴(600663.SH)公告，公司股票于2021年6月2日、3日及4日连续三个交易日内收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，属于股票交易异常波动情形。
公告显示，经公司自查并书面征询控股股东，截至本公告披露之日，不存在应披露而未披露的重大信息。
被誉为“牛市旗手”的券商板块近期表现回暖。数据显示，近20日非银金融（中信）涨幅超10％，达到11.06％，引起市场对大金融板块的关注。
究竟什么引发券商等大金融领域回暖？是否可以持续？基金投资者应该如何借道基金参与？为此，中国基金报
博时基金行业研究部副总经理兼基金经理金晟哲、
招商中证全指证券公司指数基金基金经理王岩、
长城久恒基金经理储雯玉、
中信保诚基金研究员吴一静、
创金合信基金金融地产行业研究员胡致柏、
以及光大保德信基金相关投研人员。
这些投资人士认为，受益于情绪面、基本面和政策面等利好，券商、保险等板块出现久违的回暖行情。目前整个金融板块的估值处于比较底部的位置，因此比较看好未来这一领域表现。投资者可借道大金融主题基金参与，但也需要注意背后风险，*通过定投模式布局。
情绪面、基本面、政策面等支撑反弹
中国基金报
金晟哲：随着上海解封，市场对中国经济的担忧也开始明显缓解，以制造业为领头羊，市场出现明显反弹，成交量也明显放大。非银板块之前滞涨，在预期修复后出现反弹也是比较合理的。
王岩：原因主要从情绪面，基本面和政策面这三个角度来分析。
情绪面：大金融领域中的券商，保险等板块部分证券PB估值为接近1.4倍，仅处于15％的较低历史分位数水平，拆细看，许多成分股的PB估值甚至已接近2018年四季度的低点，有情绪反弹的需求，另一方面市场整体回暖过程中，金融作为调整较多的板块会有一定弹性。
基本面：券商股带领的金融板块业绩依然没有问题。5月经济数据呈现恢复势头，企业复工复产加速，社融数据边际好等三重利好叠加银行信贷量迅速上涨。同时短期地产政策的进一步放松，多城市降低首套房贷款利率20BP，地产企业销售有望回暖，对银行而言其资产质量有上升空间。Wind数据显示，2022Q1，板块ROE处于约50％历史分位数水平。随着近期市场交易活跃度不断提升，券商营收结构多元化发展等利好因素，券商，保险二季度营收不会有太大冲击。
政策面：国内上半年整体的货币政策相对全球依然宽松，市场反弹成交活跃都是对金融板块的催化剂。
储雯玉：近期券商板块的行情更多是来自于情绪面的推动。首先，券商板块经过近1年半的调整，估值回到了合理偏下的水平，同时机构配比普遍偏低，长期以来存在感较低，较容易成为超跌反弹的对象。
其次，从基本面而言，龙头券商ROE近几年处于持续提升过程中，近期日均交易量过万亿，日均两融过1.5万亿，预计在去年Q2高基数水平下，今年行业二季度业绩同比下滑幅度有限、环比实现大幅增长，近期的上涨是对过去悲观预期的修正。
最后，从政策角度看，自4月底政策面大概率确认底部后，政策对市场呵护加强，市场对各种交易管制也有放松的预期，也是推动此轮券商行情的重要因素。
胡致柏：非银板块主要包括证券和保险两大板块，券商板块上周末到本周初大幅上行，随后出现明显回调。证券行业的上涨主要有以下几个因素的催化：
第一、疫情总体得到有效控制，各地加快了复产复工的进程，各项经济数据的好转使得市场逐渐从悲观预期中脱离；
第二、宽松的信用政策和货币政策，市场上相对充足的流动性，利好券商板块的整体行情；
第三、全面注册制等资本市场深化改革政策加快落地预期的正向刺激；
第四、市场好转和成交热度回暖对于券商板块业绩具有正面影响，二季度券商板块整体业绩下行幅度相较于一季度有望大幅收窄；
第五、较低的估值水平和本轮反弹相较于市场整体的相对滞涨，使得券商板块向下具备一定的安全垫和较大的向上弹性。
在以上几点的催化下，券商板块近期出现明显的上涨行情。不过，券商板块存在波动较大的特点，快速上涨后往往容易出现快速的下行，本周后半段板块回调较为明显，这也符合券商板块的历史走势。
保险板块近期出现久违的反弹，但更多是受到券商板块上涨的拉动；同时，极低的机构持仓也使得保险板块具备一定的向上弹性。不过，从基本面的角度看，今年以来保险板块整体表现不佳，A股保险指数与大盘走势较为一致。当前保险板块的估值水平也基本反映了市场的悲观预期，寿险代理人人数已经开始出现企稳回暖的迹象，后续如果能看到负债端出现改善，保险板块相应的投资机会也会随之出现。
吴一静：A股自4月底以来已有明显反弹，但券商板块反弹幅度远低于市场指数，因此存在估值修复的空间；同时，国内资本市场围绕发行机制和交易机制持续深化改革，为行业带来新增业务增长点，国内宽松的流动性环境也为券商股反弹提供了良好的市场环境。
光大保德信基金：四月份基本上是疫情影响*的一个阶段，五月份疫情相对好转，加之五月份出台了很多稳经济的举措，提高了市场对未来经济触底回升的信心，在此背景下一些受疫情影响较大的板块以及部分此前回调较多的成长板块，率先反弹。金融板块对经济传导相对有滞后性，在五月份社融数据好转、降准、流动性相对宽松的大背景下，金融板块也随之出现了一波行情。而券商股上涨更多是市场剩余流动性宽松的体现。
大金融板块存布局机遇
中国基金报
金晟哲：我们现在比较看好大金融板块的股价表现，从券商的角度来讲，一是受益于整个居民财富入市的大趋势，同时受益于整个市场风险偏好的提升；银行受益于整个地产和信用风险的阶段性打消，同样也受益于整个居民财富入市、财富管理的大背景，所以我们整体上比较看好金融股的行情。
另外，整个金融板块的估值处于比较底部的位置，所以我们比较看好未来一个季度金融股的表现。
王岩：银行：五月信贷社融数据超预期，伴随着疫情好转，经济修复和基建政策持续加码，情绪面和基本面都有利于银行的发展。同时多城市降低首套房贷款利率20个基点，和中长期LPR15个基点，预计后续政策仍有一定的放松空间，地产企业销售有望回暖，对银行而言其资产质量有上升空间。一季报营收增速稳定，资产质量优质的农商和城商行可以关注。
券商：券商板块，从基本面角度来看，其财富管理业务正持续增长，对于大财富管理业务重新定价的市场预期正逐步形成，中长期利好券商板块。短期来看，券商或有暂时性行情：近期市场企稳反弹较为强势，尤其是近2日美股大跌十年期美债收益率大幅上行时仍保持韧性，而美债收益率上行对长久期的白马股和成长股估值有所压制，在当下的市场环境下券商或成为资金选择阻力较小的一个方向。
保险：虽然保费数据仍没有有效的改善，但今年一季度业绩大概率已经是谷底，未来边际向好。从估值的角度看已经超跌，已反应未来几年相对悲观的盈利预期，现在的位置相对低估（前期伴随稳增长板块上涨后已跌回原点），性价比值得关注。
储雯玉：大金融板块的投资不仅需要关注企业自身基本面，更需要关注货币政策导向、实体经济需求和微观市场情绪等指标，更多需要从自上而下的逻辑出发去寻找行业贝塔。今年以来金融板块表现强势，更多是建立在行业比较的基础上，出于博弈稳增长政策和避险而产生的配置需求。
关于板块行情能否持续，一方面取决于板块业绩能不能持续释放，另一方面取决于在政策刺激背景下会不会有其他行业的业绩和配置价值更占优。后市重点关注货币政策方向和CPI走势，如果在CPI可控的情况下货币政策持续发力，那么金融板块应该仍旧具备较大的投资价值，其中重点把握龙头标的。
胡致柏：中长期看，大金融领域各板块市场走势并不具有明显的正相关性关系，更多取决于自身基本面的变化，因此大金融领域很难一概而论，需要针对各个行业进行具体分析。
今年年初，银行板块相对收益明显，进入5月后走势相对平淡，板块整体处于震荡下行状态，今年以来涨幅较大的优质城商行有所回调，优质股份行表现也相对平淡。随着稳增长主题进入中后期，加上市场回暖后银行板块防守属性的削弱，银行板块整体很难继续取得明显超额收益。
不过，核心区域的信贷景气度旺盛、资产质量向好的优质城商行经过回调，又具备了一定的向上空间，横向对比这些城商行的基本面仍然更具优势，而优质股份行基本面略有瑕疵，但估值已经处于较低水平，性价比开始逐渐凸显。
吴一静：银行板块和宏观经济趋势相关，今年宏观经济整体呈现了一定放缓压力，同时地区间的分化较为明显。从上市银行的一季报来看，部分区域的城商行和农商行龙头的基本面展现了较强的韧性，同时下半年随着经济的边际修复，股份行估值也存在估值修复的机会。此外，对券商板块，国内宏观流动性环境整体仍偏宽松，同时资本市场持续深化改革，龙头券商会持续受益。而保险基本面仍有一定的压力，短期保费增长呈现弱企稳，而中长期NBV增长的动力仍有待观察。
光大保德信基金：大金融领域的趋势性机会有待经济逐步企稳。后继有几点有待持续观察：一、部分地区疫情仍有偶发，不排除未来局部小面积反复的可能。二、目前地产需求有待进一步提升，市场对经济向上的方向大都比较确定，但是对于经济复苏的强度还有待进一步观察。不过我们认为，在政府加大对经济的支持力度下，下半年大金融或仍是环比向上的趋势。
大金融中，银行板块和经济相关性更高，券商板块和A股市场流动性、风险偏好相关，这两个板块相对来说都是向上的。保险股因为产业一些因素，可能会随着非银板块整体行情上涨，但走出独立行情的可能性较小。
相对看好券商、银行等板块投资机遇
中国基金报
金晟哲：我们整体上比较看好金融板块里面财富管理的细分赛道，金融股大家一直会把它看作是周期股，因为它跟整个市场波动的周期和经济周期密切相关，所以对于传统的金融股来讲，大家觉得整个逻辑相对比较短，估值相对偏低，因为它有周期性的波动，但是财富管理赛道会是一个成长性比较好、持续性比较强的赛道，一方面是居民财富总量的增长、“房住不炒”，另外金融机构本身在供给侧能力的持续性比较强，所以金融板块里我们更看好财富管理的细分领域和龙头公司。
王岩：我更加关注券商领域。一方面券商领域估值今年已经持续下探至低点，板块PB（市净率）处于1.3倍附近，略高于2018年最悲观的时候的1.1。从估值的角度看，股价已经充分反映了市场的悲观预期。随着国内疫情的恢复，经济复苏加快并伴随着投资者风险偏好回升，成交量、两融、基金发行规模、IPO发行规模等核心指标边际改善带来的业绩修复，其投资价值有望回归。同时全球面临严峻的通胀压力，国内经济边际趋势向好也获得了海外资本的青睐，更关注低估值券商股的反弹。
储雯玉：目前从基本面和估值水平出发，我们相对更看好银行业。今年经济增长压力相对较大，近期随着疫情好转和复工复产，国家对于抓住时机稳经济促消费的重视空前，力度也在持续加码，宏观政策放松趋势延续，政策工具促进信贷投放加大。数据显示，5月社会融资规模新增2.79万亿，同比多增8378亿元，同比增速强劲回升至 10.5％。稳增长大背景下，银行等有可能迎来估值修复行情。
胡致柏：当前阶段非银板块相对更有价值，券商板块正向催化因素较多，市场风险偏好提升有望带动券商板块估值提升，贝塔驱动叠加低估值，也是本轮非银行情的一大特征，不过券商板块的中长期投资主线是供给侧改革及财富管理业务；保险板块基本面拐点开始逐步显现，一旦负债端改善得到实际验证，也有望迎来一轮修复行情。此外，当前地产政策放松及宽信用环境下，行业资产端有望持续改善，目前保险行业估值处于历史底部，从获取*收益角度看，具备一定的配置价值。
吴一静：我对“大金融”板块关注的相对排序是：银行、券商、保险。下半年国内宏观经济可能边际企稳，有利于银行板块的估值修复，同时券商也或存在阶段性的反弹机会。
光大保德信基金：在现阶段，部分券商股配置价值凸显。银行板块，前期调整较多，随着经济向好，一些优质的区域性银行也同样值得关注。这些银行本身资产质量相对比较扎实，回调后估值也具备优势，具备不错的成长性。
大金融估值处于历史低位
中国基金报
金晟哲：金融股的估值水平现在依然处在整个市场比较低的位置，从整体估值水平来看，没有太大的风险。我们需要强调的是金融股的估值会继续出现比较大的分化，分化在于公司财富管理的能力、品牌渠道、客户建设等等。比较好的公司是整个行业里面和金融股里面估值比较高的那一类，在经营上没有太多特色的金融股的估值可能长期来讲在一个比较偏底部的位置。
这里面*的差异在于估值，估值是对未来经营和未来盈利的预期的反应，所以如果一个公司能够展现出更好的可持续性的增长的话，那它的估值会偏高一点。市场对于金融股分化的定价也比较有效。所以虽然整个金融股的这个估值在底部，但我们需要看到内部有非常多的分化因素。
最后从选股上来说，也不会只看估值的高低，而要看它背后所隐含的长期增长的持续性和增长前景的预期，所以我们依然会从龙头的公司里面去挑选标的。
王岩：金融股领域的估值水平总体上仍处于较低水平，wind金融指数显示，5月金融指数*点基本上处于疫情前水平，为近2年底点。同时券商和银行等板块的细分领域的PB已经接近2018年历史低位，所以总体来看金融股的估值具备长期投资价值。
储雯玉：大金融板块从2021年年初的高位以来持续震荡调整，根据Wind金融指数，大金融板块当前的估值分位处于近五年的5％以内，已经处于底部区间中，整体调整比较充分。分银行、券商、保险来看，其估值分别位于近五年的2％、7％、30％以内，银行和券商当前的估值调整相对更为充分。
胡致柏：整体来看，大金融板块整体估值处在历史较低水平，使得板块整体并不具备大幅下行的动力，而出现正向催化后也为股价上行提供了一定的空间。
当前券商板块估值处于2018年以来20％分位数水平左右，仍处历史低位。保险板块按照PEV估值来看，目前A股上市公司估值在0.41-0.77倍之间，估值百分位不足1％，处于历史底部区间。而目前银行板块整体估值水平也处于历史*位置，不过银行板块内部估值存在分化，部分优质的城商行经过今年年初的上行，估值水平已经相对合理，而板块内大多数银行估值仍处于较低的水平。
当然，A股市场近几年发生了较大的变化，过去对于大金融各板块的估值方法不能一味地沿用，目前看各板块想要回到过去的估值“天花板”都具有很大的难度。不过，对于大金融领域，长期看，估值锚仍具备参考价值，行业内公司估值处于合理的水平。
吴一静：当前金融股的估值处于历史极低水平，如银行PB在历史分位数仅1.1％，券商PB在历史分位数11.8％，而保险板块估值基本是历史*位。
光大保德信基金：现在银行和保险估值都处于相对较低的位置，大概在历史5％分位以下。券商板块在本轮行情启动前也处于历史5％分位以下，经过近期这一轮上涨，从基本面角度，目前仍是合理偏低的水平。
与宏观经济环境和货币政策密切相关
中国基金报
金晟哲：第一是市场整体的风险，比如国内疫情反复、海外通胀超预期引发风险偏好下降，可能带来板块回调；第二是国内经济层面，如果房地产风险超预期暴露，可能引发市场对于金融机构资产负债表风险的担忧。
王岩：第一、券商板块的强beta属性决定了板块往往呈现同涨同跌的现象，目前形势较难实现长期的独立行情。根据历史数据规律总结，券商板块的快速上涨往往难以持续，部分头部公司的连板往往是市场博弈和炒作的结果，行情结束后股价会迅速下行，一般投资者往往难以把握入场时机。
第二、券商为主的大金融板块近期突破性大涨大概率是对行情的补涨，总体流动性和风险偏好不足以支撑新一轮上行行情的开始。短期内金融板块二季度基本面仍面临考验，中长期看海外的通胀尚未明显消退，经济衰退预期仍然没有改变，国内股市大概率也会有所反复。
储雯玉：大金融板块的行情与宏观政策关系比较密切，首要风险点是CPI超预期上涨导致货币政策收缩的可能性；另外一方面是基本面因素，去年以来，北交所设立、券商财富管理业务拓展等事件导致市场对于相关金融板块业务放量和转型升级存在预期，由此也催生了一些行情，如果后期相关金融板块的业绩未能兑现，也会存在回调风险。
胡致柏：大金融板块走势和宏观经济环境以及市场流动性相关性较大，当前国内经济的修复还存在诸多的不确定性，如果经济复苏不及预期，大金融板块基本面也将受到较大的冲击。
通胀压力下美联储加息节奏也会对国内货币政策产生影响。当然，国内货币政策在“以我为主”的基调下，出现大幅转向的概率不大。不过，美联储加息节奏加快一定程度上也会限制国内货币政策的灵活性。
大金融板块内的非银板块贝塔属性较强，如果市场出现超预期的下行，非银板块也容易受到市场环境和情绪的影响。
吴一静：大金融板块的主要风险点，我认为主要是宏观经济恢复不及预期，如疫情的再次冲击等，对大金融特别是银行的基本面预期会有一定破坏。
光大保德信基金：大金融板块的风险点跟实体经济息息相关。尤其是其中的银行板块，因为经济下行时可能会产生一些不良资产，影响银行的盈利能力；同时政府也可能增加银行让利。券商板块，资产负债表的风险相对不是特别大，主要风险来自于流动性收紧、政策层面的因素等。对于普通投资者而言，券商板块短期要注意追高风险。
宜采取定投模式参与
大金融或值得长期布局
中国基金报
金晟哲：关于建议的部分，第一还是建议投资者能够抓住布局金融股的比较好的窗口期。第二是要加强选股，挑选那些在财富管理赛道上面有比较强能力的龙头公司。第三是如果对于金融股的个股，缺乏特别好的评估能力的话，还是建议大家买基金，买金融行业相关的基金或者指数。
王岩：面对短期行情的反弹需要保持冷静，券商板块的投资不可盲目追高，逢低布局才能保证投资的胜率。同时关注二季度财报数据，关注业绩持续释放能力，建议重点把握龙头标的，或者采用指数化投资、定投等模式。
储雯玉：今年行情比较震荡，近期反弹一定程度上有流动性和政策面共同催化的影响，实际上是不宜追高的，金融板块更多是作为策略型配置品种出现的。最需要注意的是全球通胀预期倒闭国内货币政策收缩的可能性。
胡致柏：和大多数行业相比，大金融领域内的上市公司数量不多，且大多具备一定的体量。当前金融行业的发展进程和行业内公司的经营模式也使得行业内多数企业并不具备业绩中长期大幅增长带来的估值大幅上行的条件。对于“大金融”领域的投资，更多还是应当聚焦于长期维度的行业基本面变化和行业内优质企业的稳健增长，从而获得长期相对稳健的收益。
大金融领域上市公司的经营业务往往涉及范围较广，投资者对各项业务的理解需要一定的专业知识，此外，除了行业和个股的研究以外，大金融领域的投资也离不开对于宏观环境的认识，对于普通投资者的专业能力和研究深度是一个不小的考验。因此，投资者不妨选择配置专门投资于”大金融“领域的基金，如精选专注于金融行业的行业基金和ETF基金。
吴一静：“大金融”板块整体上和宏观经济的关联相对密切，同时板块内公司的经营也呈现了更加明显的分化，在布局金融板块时，尽量选择优质的公司，能够穿越宏观经济周期。
光大保德信基金：对于普通投资者，在风险承受能力允许的情况下，大金融板块是可以中长期布局的板块。银行股更适合长期配置，有一部分银行经营稳健，估值也相对便宜，股息率较高。券商板块，在市场流动性宽松的时候弹性较大，作为普通投资者，要长期配置的话，可以选择其中成长性较好或者企业经营情况还不错的标的。
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上海浦东陆家嘴，民生证券总部大楼里，董事长冯鹤年的办公室阳光照耀着，仍有些许新装修的味道。落户上海一年多来，对民生证券来说，处处都是新的。
2020年是上海基本建成国际金融中心的战略目标年。就在这年的8月31日，民生证券总部从北京而来，落户浦东，上海国资战略投资入股民生证券并正式揭牌。这是国内外金融机构汇聚上海的又一个实例。
股权结构更新：形成“国有股东+民营股东+员工持股”的混合所有制股权结构
2020年，民生证券在上海实现“反向混改”模式，成功引入了上海市区两级10家国资共计17亿元，股权占比10.9%。由此，上海及其他地方国资持股比例合计达到30.58%。此后，民生证券完成了从北京到上海的整体搬迁。
在上海市、浦东新区的支持下，民生证券的股权结构不断优化。同时，完成了新证券法实施后首个行业非上市券商员工股权激励计划，股权激励总量占公司总股本的2%左右，激励对象不超过150人，包括公司高管、中层管理人员及核心骨干人员，并对投行、投资等战略业务进行了一定倾斜。由此，将股东利益、公司利益和核心团队个人利益紧密结合，形成了企业利益的共同体，初步形成了合伙人文化。
今年7月，随着民生证券持续引入战略投资，泛海控股持有民生证券的股权比例从最初的87.645%进一步降至31.03%。同时，泛海控股发布公告说明，自今年8月起不再将民生证券纳入其合并报表范围并履行重大资产重组程序。目前，民生证券已无控股股东，经营业绩持续提升，为下一步登录资本市场创造了基本条件和路径。
冯鹤年介绍，随着近百亿元战略投资基本落地，民生证券的股权结构得到全面优化，由单一民营企业控股变为“国有股东+民营股东+员工持股”三位一体的混合所有制股权结构。
股权结构的优化，促进了治理结构更趋合理。
民生证券在上海国资入股后，对《公司章程》进行修订，增加了国资股东的监管要求，新增了国资代表董事和监事，在公司治理核心层面上强化了国企的领导，重大事项首先征求国有企业股东意见后再进行决策。
冯鹤年谈到，当前，公司董监事基于股权均衡分配，管理层全部为具有丰富资本市场经验和监管经验的职业经理人。优化后的治理结构避免了董事会决策层、监事会监督层因单一股东独大而被控制的局面，形成了股东大会、董事会、监事会和经营管理层相互分离、相互制衡的公司治理结构。
业务领域更新：确立“投资+投行+投研”业务发展战略，立足浦东放眼全国
在冯鹤年看来，民生证券“引战增资”迁址上海，迈出了公司发展史上具有里程碑意义的重大跨越。
自迁址上海起，民生证券明确将“植根浦东、立足上海、深耕长三角、放眼全国”作为未来5年的发展战略规划。为此，公司全面进行战略中心转移，主动融入浦东经济建设发展、上海“五个中心”建设和长三角区域一体化发展；确立了“投资+投行+投研”的业务发展战略，将业务中心重点全面转移至长三角区域，并加大资源和人力投入。
投资银行业务是券商服务实体经济、提升直接融资占比的主要抓手，更是券商发展竞争的核心驱动业务。民生证券持续夯实大投资银行业务的能力和地位，大投行团队从2020年初的600余人提升至目前的近千人，服务长三角区域的专职人员超过600人。
皓元医药是浦东的一家生物医药企业，专注于小分子药物研发服务与产业化应用，为全球医药企业和科研机构提供从药物发现到原料药和医药中间体的规模化生产的相关产品和技术服务。在民生证券的帮助下，2021年6月8日，皓元医药登陆上交所科创板，目前市值已超170亿元。
短短一年间，民生证券助力上海地区的皓元医药、能辉科技等4家企业成功上市，融资约41亿元；助力长三角其他区域的宁波震裕科技、南京科思化学、常州宏微科技等18家企业上市融资约113亿元；为寒锐钴业等7家企业提供再融资服务，融资约48亿元。目前在长三角地区，仍有2个IPO和3个再融资项目过会待发行，在审及已申报IPO项目达16家。截至2021年11月底，民生证券已过会IPO项目达26家，在行业排名中列第3位。
除此之外，民生证券还为1家上市公司提供了并购重组服务，为2家新三板公司提供了定增服务。在债权融资方面，为长三角13家企业和地方城投平台发行75.9亿元的债券。在投资端，通过自有资金和资管计划，对长三角地区中小双创企业投资达7.65亿元，通过私募股权基金投资超27亿元。
今年，民生证券还强化研究业务建设，引进领军人物，构建了“白金分析师+*销售”的民生证券研究业务双引擎，团队成员超过100人，预计2022年将超过200人。当前，民生证券研究覆盖20多个大类行业，包括宏观、策略等总量板块以及大宗、高端制造、消费等方向，形成了比较完整的研究体系和产品体系。
与此同时，在投资银行长项业务带动下，经纪、投资类、资产管理等业务及子公司也实现协同发展，“投资+投行+投研”业务发展战略逐步落地。
营商环境更新：民生证券不仅自己在成长，给地方经济发展也带来新增长点
迁址上海一年多，民生证券深刻感受到了上海的营商环境和务实高效的作风。
2020年一季度，民生证券相关人员应约到上海谈判。“浦东干部的工作作风如此细腻，在接待我们时带了几箱口罩，临别还叮嘱外出一定要注意防护。”民生证券相关人员说，“要知道，那时新冠肺炎疫情还很紧张。我们真的很感动。”
还有打动人的，比如“店小二”式的服务。浦东新区成立了服务专班，由区领导牵头，浦东新区金融工作局、陆家嘴金融管理局和国资等部门一起参与，为民生证券在股权融资、人才引进落户等方面提供专项服务。
“在人们的印象中，上海在国际金融中心建设过程中，可能只注重跨国的大型的金融机构，现在看来，上海对于国内金融机构也同样是热情欢迎的，这一点难能可贵。”有财经评论员这样说。
“在这里的成长，每天都是新的。”借助上海落实国家战略使命优势，民生证券不仅自己在成长，也给上海也带来了新的增长点。
2021年上半年，民生证券实现收入25.22亿元，同比增长61.65%；实现净利润6.19亿元，同比增长52.42%。到今年9月底，民生证券收入已达历史新高，收入和净利润均已超越去年全年业绩；截至今年11月底，民生证券收入再创历史新高，实现收入42.93亿元、净利润11.11亿元，较去年全年分别增长18.2%和20.9%。
得益于业务的高速发展，截至今年8月底，民生证券迁址以来为上海贡献税收超9.65亿元。同时，公司在上海地区新招聘员工300多人。上海国资平台投资机构持有民生证券股权也有了较大幅度的增值。
说到今后的发展，冯鹤年表示，力争在3年内登陆资本市场，为员工创造更好的生活，为股东创造更高的回报，为上海增加一家上市券商。民生证券将以上海国际金融中心建设“十四五”规划为指引，践行“服务双创经济，共享美好金融”的企业使命，实现将民生证券打造成为具有核心竞争力和品牌影响力的现代投资银行的企业愿景，持续提高服务实体经济的效率和支持经济转型的能力，为上海建设全球资产管理中心和金融科技中心，为长三角区域一体化高质量发展贡献更大的力量。
陆家嘴（600663）2019年年度董事会经营评述内容
一、经营情况讨论与分析
2019年，是新中国成立70周年,是高水平全面建成小康社会的关键之年，是公司转型升级走向高质量发展的奋进之年。过去的一年，在董事会领导下，公司把握“稳中求进”的工作基调，聚焦主业发展，整合优势资源，持续推进“商业地产+商业零售+金融服务”业务格局，顺利完成了全年各项工作目标。
二、报告期内主要经营情况
2019年，公司董事会持续加强团队建设，提高风险意识，规范内部管理，坚持市场化运作，发挥专业能力、科学决策公司重大事项。各专业委员会分工明确，权责清晰，有效维护公司及股东方利益。全年，公司共召开12次董事会（含临时董事会），召开9次专业委员会会议，为公司各项决策和重要经营工作稳步推进提供了保障。
（一）2019年度经营工作回顾
1、2019年度营业收入147.73亿元，其中：房地产业务收入128.27亿元；金融业务收入19.46亿元。
2、2019年度房地产业务成本及费用51.76亿元；金融业务成本及管理费用8.23亿元。
3、2019年度的项目开发投资支出34.45亿元。
4、2019年度实现归属上市公司净利润36.77亿元，与2018年度相比增长了9.76%。
（二）2019年经营工作分析。
1、经营收入分析。
（1）物业租赁收入。
①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计39.47亿元。
办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2019年度租赁收入31.99亿元，比2018年增长2.49亿元，同比增幅8%。
目前公司持有长期在营甲级写字楼共22幢，总建筑面积173万平方米。截至2019年末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为91%，平均租金8.66元/平方米/天，同
比上涨逾2%。天津成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约63%，平均租金3.45元/平方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴金融航运大楼。截至2019年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积已超过32万平方米，出租率达到84%，平均租金6.33元/平方米/天。
商业物业。2019年度租赁收入为4.43亿元，比2018年增加2.04亿元，同比增幅85%。
商业物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、陆悦坊、天津虹桥新天地、陆家嘴金融城配套商业设施以及位于上海、天津的两个L+Mall。截至2019年末，商业物业总建筑面积超过45万平方米，其中：在营的陆家嘴96广场出租率为91%；陆家嘴1885出租率为90%；上海L+Mall出租率为98%；天津L+Mall出租率为95%；陆悦坊于2019年5月试营业，8月正式营业，年末出租率为90%，开业率为90%。
酒店物业。2019年度营业收入为1.41亿元，比2018年减少11%。
公司拥有三家商务型酒店----东怡大酒店、天津陆家嘴万怡酒店和陆家嘴
酒店，全年营业收入达1.41亿元。东怡大酒店配备209间房间，2019年GOP率为37.52%，全年出租率为84.49%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2019年GOP率为19.38%，全年出租率为80.19%；陆家嘴明城酒店于2018年8月开业，配备221间房间，2019年GOP率为25.45%，全年出租率58.95%。
住宅物业。2019年度租赁收入1.58亿元，比2018年减少207万元，同比减少1%。
长期持有在营的住宅物业主要是东和公寓，共有412套住宅，总建筑面积约9万平方米，年末出租率为93%，平均租金达25708元/套/月。
养老物业。公司长期持有在营的养老物业是金色阳光颐养院，共有120个套间，总建筑面积1.7万平方米，2019年度租赁收入676万元。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计8.28亿元。
公司持股50%股权的上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限公司以投资收益方式计入合并报表。
会展物业。2019年度租赁收入7.49亿元，比2018年同期增加6.09%。
富都世界。2019年度租赁收入0.79亿元，比2018年同期增加5.33%。
（2）房产销售收入。
2019年度，公司实现各类房产销售现金流入合计43.29亿元，其中：
住宅物业实现销售收入39.7亿元，主要来自于明城花苑（原明城大酒店）、前滩东方逸品、天津海上花苑二期（东标段）、苏州15地块二期及其他存量房、存量车位的销售。2019年度累计住宅物业合同销售面积7.5万平方米，合同销售金额34.18亿元，在售项目的整体去化率为67%。
办公物业实现现金流入3.58亿元，主要是公司于报告期内收到东方汇工程往来款1.15亿元，以及陆家嘴金融广场2号办公楼销售结算尾款2.43亿元。
（3）物业管理及服务性收入。
合并报表范围内，2019年度，公司实现16.82亿元物业管理收入，比2018年度同期增加21.62%。
合并报表范围外，上海新国际博览中心有限公司2019年度实现4.38亿元的服务性收入，比2018年度同期增加31.14%。上海富都世界有限公司2019年度实现0.47亿元物业管理收入，比2018年度同期减少了49.46%。
（4）金融服务收入。
2019年度金融业务实现收入19.46亿元，占公司营业收入总额的13.18%。
（二）项目投资分析
竣工项目2个，总建筑面积15.07万平方米，为陆家嘴滨江中心、苏州15号地块二期。
新开工项目10个，总建筑面积149.47万平方米，为张江中区73-02地块、张江中区74-01地块、张江中区75-02地块、张江中区57-01地块、张江中区56-01地块、川沙新市镇C04-12号地块、川沙新市镇C04-13/14号地块、竹园2-16-1地块、苏州8号地块、苏州12号地块。
续建项目6个，总建筑面积81.31万平方米，为前滩中心超高层办公楼（前滩25-02地块）、前滩中心酒店（前滩25-02地块）、前滩25-01地块商业中心、天津海上花苑二期(东标段)、苏州14号地块、苏州9号地块。
前期准备项目6个，总建筑面积41.15万平方米，为苏州2号地块、苏州4号地块、苏州13号地块、苏州16号地块、苏州10号地块、潍坊社区497-02地块（竹园2-13-1/2号地块）。
（三）有息负债现状。
公司合并报表范围内有息负债（陆金发仅包含其母公司有息负债）主要由五部分组成：短期贷款、长期贷款、中期票据、应付债券以及并表其他有息负债。2019年末余额为380.53亿元，占2019年末公司总资产的41.62%，较上年末295.78亿增加了28.65%。其中：短期贷款（含一年内到期的长期贷款）为139.93亿元，长期贷款为107.85亿元，中期票据为40亿元，应付债券（公司债）50亿元，超短期融资券18亿元，其他有息负债24.75亿元（华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划）。
（四）经营业绩影响分析。
公司2019年度当年利润来源主要由房地产销售、租赁及金融业务组成。其中：长期持有物业出租毛利率为78.05%；房地产销售毛利率为64.22%；金融业务利润率为57.71%。
除此以外，下述项目支出与公司年度利润及现金流有较大相关性：
1、税金支出：公司2019年度共缴纳27.10亿元税收（实际支付总额），较2018年度减少9.15%，占营业收入147.73亿元的18.34%。
2、投资性房地产摊销：根据公司会计制度，2019年度摊销投资性房地产6.46亿元。
3、现金分红支出：2019年，公司向股东派发2018年度现金红利共计16.78亿元（含税），并送红股672,366,240股，现金分红占2018年度归属于母公司净利润50.07%。
4、员工薪酬支出：2019年合并报表范围员工总数5766人，人数同比增加6%，薪酬支出总额为12.21亿元，人均21.18万元。
2020年度经营工作计划
2020年是“十三五”计划收官之年，我们也将迎来浦东开发开放“而立之年”。面对复杂的内外部经济形势，公司将牢牢把握住浦东改革开放再出发的大好机遇，对标行业高标准、高水平，抓好主责主业，强化内部管理，提升核心竞争力，努力回报广大股东。
（一）深化企业统筹管理，保障业务稳步发展。
2020年，公司将全力以赴聚焦张江科学城核心区的项目建设，助力浦东新区成为上海高质量发展的“主引擎”。要继续承担集团商业地产项目开发建设和运营管理平台的定位，受托承接的集团在前滩、御桥、临港等新兴区域的项目开发建设及招商运营全力推进，充分发挥房地产板块统筹优势，提升业务团队专业能力,不断提升公司城市综合运营管理及服务的能力。财务共享中心要不断优化内部分工，完善工作流程，建立战略财务统筹；要继续拓展融资渠道，积极为公司持续投资与发展筹措资金，持续提高企业运营效能，保持整体运营稳中有进、进中有质；要充分利用营销管理系统，从资产统筹运营管理的角度出发，做好资源数据分析，推进板块联动、办公居住联动，提升租赁效率与客户满意度。
（二）招商运维相辅相成，不断提升区域运营竞争力。
公司将根据市场情况灵活调整招商运营策略，根据各相关区域的重点产业与特色产业发展现状，锁定总部机构，做好产业聚集。既要注重物业品质和配套完善，又要注重招商定位与租金策
略，做优做强服务，全力优化营商环境，努力推进招商工作再上新台阶。
办公楼宇营销方面，公司将积极推进前滩中心项目的入市招商工作，继续推进陆家嘴滨江中心及部分存量项目的租赁工作，全力以赴为完成年度租赁收入目标而努力。要继续加强新领域招
商研究，深化研究《产业招商模式》，继续加强《上海优质写字楼市场信息更新及重点楼宇信息更新机制》，为张江科学城项目的前期战略招商工作做好铺垫，为浦东更大范围内的招商引资工作助力。
商业零售发展方面，上海、天津两个L+MALL要根据一年来的运营情况以及老佛爷入驻带来的流量与热度做好调整与升级；加强L+MALL、96广场、1885广场及小陆家嘴商业等在营项目的有机联动效应，并关注各类消费群体的反馈，持续优化丰富业态组合。要进一步优化“地标性大型综合体购物中心”、“区域性中型商业体”、“社区型配套商业”等三类产品为主的商业发展格局，持续推进在营商业的客流与效益，提高品质管理、服务“上海购物”。
住宅产品发展方面，住宅租赁要采取积极的营销政策、提升服务质量，在严酷的租赁市场环境下保持业绩、逆势突围。住宅销售方面要做好川沙C04-12号地块、苏州等项目的新开盘工作，实现市场良好的口碑。
物业管理服务方面，要继续聚焦在营物业的服务品质，以智慧楼宇应用促进在营物业品质提升、服务提升、价值提升。要以陆家嘴物业获得“上海品牌”认证为新起点，积极沉淀连续保障
两届进博会的成功经验，全力以赴、通力合作，以进博会时的优质服务促营销，努力实现“成为最可信赖和最受尊敬的商办及会展物业管理的引领者”，再创“上海服务”新贡献。
此外，根据《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》、《上海市关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》和《浦东新区关于全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的实施政策措施》的文件精神，公司作为国有控股的企业，将积极响应政府号召，践行社会责任，全力推动扶商助商措施落地，体现“业主”与“租户”间的守望相助，有利于推动双方共同实现可持续发展。
（三）聚焦安全生产质量，有序推进项目开发。
公司上下要充分发挥项目建设管理专业团队优势，精心组织、科学管理，结合项目管理实际工作要求和新情况，对项目建设的进度、投资、安全实行全方位、全过程管理，做到环节可控、流程在控、过程能控。年初爆发的新冠肺炎疫情对公司在建项目产生一定影响，经公司与相关合
作方共同努力，目前在建项目已有序推进复工。公司将始终高度重视安全生产，落实主体责任、抓紧隐患排查、守住安全底线，通过持续强化安全生产责任制和安全保障措施，严格管理在建工
地与装修工程，为区域建设和发展营造安全有序、和谐稳定的环境。
（四）狠抓管理严控风险，产融结合健康发展。
面对复杂多变的行业外部环境，金融服务板块继续将以“国企金字招牌、勇担行业领头羊”的奋斗目标，继续“抓管理、控风险、促发展”，切实发挥好公司金融业务投资运管平台、区域
综合金融服务支撑平台这两大平台的积极作用，逐步做大金融板块，实现“地产+金融”双轮驱动，同频共振。
2020年公司经营工作收入计划房地产业务总流入145.96亿元，总流出194.11亿元（其中土地储备及资产、股权收购款56.72亿元）。金融业务总流入23.80亿元，总流出14.07亿元。利润坚持“终点即起点”目标，稳中有升，并按公司《2020-2022年度股东回报规划》进行分红，积极回报股东。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、办公物业。
随着经济下行、中美贸易摩擦的持续，2019年办公租赁行业市场竞争持续激烈。与此同时，2020年初，新型冠状病毒肺炎疫情爆发，给本就竞争激烈的市场带来了更大的挑战。未来较长时间内，上海写字楼市场将持续租方市场：
（1）市场供给剧增，需求骤减，市场空置持续攀升。
根据专业第三方机构预测统计，未来五年上海写字楼市场年均供给将超过140万平方米，是过去十年年均供给的1.6倍。然而，市场平均空置率从2017年的12.6%攀升至2019年的19.5%，接近了2008年全球金融危机之后的市场水平，市场整体租金水平进一步下降。
（2）市场需求明显萎缩，大租户租赁决策放缓。
2019年，全市市场净吸纳量仅为29.6万平方米，而过去十年的年度平均值为75万平方米。在交易案例中，小面积租赁占比显著增加，大租户及超大租户的搬迁租赁更为谨慎，更多选择续租或搬迁至新兴商务区从而解决租赁成本。由于市场选择增多，承租方议价能力变强，降价续租已成为市场主流。
（3）疫情战役预计将影响未来半年的办公楼宇租赁市场，而后，优质业主和运营方预计将展现出更强的竞争力。
2020年初的疫情，预计将对2020年上半年的办公楼宇租赁工作造成影响，租赁节奏将相应顺延，预计将在疫情过后回升。疫情对于中小企业的影响将远超过大型租户。
此外，本次冠状病毒肺炎疫情将是对办公楼宇的运营和物业服务能力的一次巨大考验，也是对各大业主软实力的检验。疫情之后，经受住疫情考验的优质业主管理的办公楼宇预计将更受市场的青睐。
（4）整体市场竞争加剧，完全竞争市场到来。
随着新增办公有效需求的减弱、供给激增，楼宇租赁竞争已不单单是一个楼宇和一个楼宇之间的竞争，而是政策、服务、楼宇等的一揽子方案竞争。
目前，公司主要在营办公物业总建筑面积达206万平方米，其中长期在营甲级写字楼总建筑面积约173万平方米，且大多位于陆家嘴区域世纪大道、软件园及前滩区域。面对日趋激烈的市场竞争以及不断增大的办公楼宇总量，我们将根据市场竞争环境以及不同项目特征，及时调整租赁策略。具体措施
（1）从速度到质量，聚焦招商引资。加强服务赢得信任和满意，增强客户黏性，注重存量客户需求开发，挖潜扩租面积并提高续租率。建立高效的客户开发渠道，对内加强存量客户带客户，对外加强中介渠道的维护。同时，做好客户与政府部门之间的桥梁。
（2）从存量到增量，聚焦品质管理。对标行业领先水平打造标杆项目；持续改进楼宇品质和管理水平；为大型租户提供更全面的产品组合。
（3）从粗放到精细，聚焦服务提升。实现服务体系高效化、服务标准规范化、服务方式智能化。
（4）从独立到协同，聚焦联动发展。利用公司城市综合服务商的能力，整合旗下多项资源，形成独特的服务及运营优势，为客户提供全方位的特色服务。
2、居住物业。
（1）商品住宅。
上海区域
从上海商品住宅新增供应来看，2019年新增供应量约765.3万平方米，同比下跌8%，其中公寓市场供应量约688.2万平方米，同比下降10%；别墅市场供应量约77.1万平方米，同比上涨13%。
2019年的楼市仍旧为调控年，各级政府继续遏制房价上涨，继续贯彻住房不炒的决心。同时，贯彻落实国家“因城施策”的管理要求，上海楼市的调控和趋势已经到了精雕细琢的阶段，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”调控主基调下，上海没有出台重磅调控政策，而是以微调为主，松紧并存，稳定市场走向。2020年，维护上海房地产市场平稳运行仍然是市场调控的主要方向。
天津区域
相较2018年史上最强政策，自2019年第四季度开始天津房地产楼市政策频现政策放松信号（限价放松、支持人才落户新政等），可预见未来天津楼市依旧以稳定为整体市场主旋律。
2019年，天津商品住宅供应面积1557万平方米，同比去年上涨20%，成交面积1306万平方米，同比去年上升2.4%，成交均价15835元/平方米，同比去年上涨6.6%。2019年天津商品住宅主力成交总价段在250万以下，总占比达85.2%；500万以上成交住宅仅占2%，高总价房源去化难度较大。
截至2019年12月底，天津市商品住宅存量为2041万方，同比上涨4.9%，去化周期约为19个月，同比减少1个月；市内六区存量246万方，价格高昂，去化较慢，去化周期高达38个月，远郊受集中供应影响，库存体量936万方，远郊为主力成交区域，占比全市成交42%以上，去化速率较快，去化周期16个月，相比较去年同期减少33个月。
2019年四季度过往高地价地王项目相继亮相，主力总价在800-1200万，2020年将进入集中销售期，整体供货量近150万平方米，且各个项目产品各有特色，未来天津高端市场竞争压力极大。
苏州区域
2019年苏州（不含吴江区）合计成交商品房约6.16万套，其中，商品住宅房源共成交4.69万套，同比增加20%，成交面积564.6万平方米，同比上涨11%；成交总金额1510.95亿元，同比增长30.9%，整体商品房均价25210元/平方米。截至2019年12月31日，苏州整体库存456.2万平方米，去化周期约9.7个月。
浒通板块截至2019年12月31日，库存33.55万平方米，去化周期需6.28个月，2019年住宅均价21513元/平方米，月均去化在30-50套，去化标杆项目如禹洲嘉誉山可达130套/月，低价格及高品质项目去化较好。2019年苏州限售、限价政策升级，预判2020年整体市场成交平稳运行，价格受到限价政策影响上涨空间有限。板块未来广义存量依然较大，受待入市地块冲击，区域竞争激烈。
（2）租赁住宅。
2019年，在“房住不炒”的调控主基调下，住宅回归居住本质。发展住房租赁市场成为近年我国住房建设的重点工作之一。2019年7月18日，财政部和住建部两部门公示北京、上海、广州、深圳4个一线城市、11个省会城市及东南沿海重要城市厦门，进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。
2019年，上海租赁市场以增量新建为主，主要的增量来源于租赁用地的建设，2017-2019年上海基本各区域均有推出租赁用地，浦东、闵行的成交用地占上海总量的一半，松江占比达12%，位居第三。结合地理位置来看，主要集中在中外环和外郊环，内环内占比仅为1%，其中国资国企作为市场主体的作用突出。
目前，上海的租赁市场基本面支撑很强，接近千万体量的外来人口为上海提供了强劲的市场需求，庞大的未买房人群数量决定了上海租赁市场的活力较强，稳定性较好。在政策支持下，可预期未来上海将有更多资源聚焦于租赁市场，但对于参与主体而言，市场竞争激烈，实现盈利难度较高，品牌运营商拓展增速放缓，如何在这一市场格局下找到合适的商业及盈利模式，是企业面临的挑战。
全国大趋势“房住不炒”，“稳”字当头，楼市高位平台期可能已经形成，不激励但也不过度约束楼市，地方政策的微调余地大。因此，楼市将进入每年呈微弱个位数增长的平台期，出现特别不利于楼市的调控政策的可能性很小。上海是中国最重要最典型的标杆城市，2020年楼市政策将继续维稳，限购限贷继续执行，维持市场平稳发展。
根据政策及市场发展的趋势，2020年公司将积极做好各项准备工作，重点措施
（1）聚焦“营销力”。
进行营销流程标准化，提升效率。围绕上海、天津、苏州三地准确把握市场变化和营销需求，及时调整策略，从产品定位、价格策略、营销策略、促销手段、销售渠道、推盘节奏等营销管理的各个环节去深究，管理过程节点化、节点管控精细化，快速提升执行力与作战力。
（2）聚焦“产品力”。
2020年要坚持提升产品力。产品是企业*的“代言人”。随着市场变化，客户需求也发生明显改变，要迎合市场新需求，多部门联合共同形成与市场需求匹配的产品标准，苦练“内功”提升产品力，从企业维度、客户维度、专业维度三个维度来设计产品，学习借鉴市场热销和先进的产品，使产品设计更趋多元化，更加符合市场所需，客户所求。
（3）聚焦“品牌力”。
不断提炼品牌的核心价值，强化品牌区域影响力，进行上海、天津、苏州等多城市联动，建立起企业价值与城市价值的纽带，拉近企业与城市的距离。同时进行多项目联动，销售住宅、持有居住类产品联动，并与商业和办公联动，传递品牌核心价值，提升品牌的认知度和忠诚度，提升营销效能。
3、商业物业。
2019年度，国内经济形势下行压力加大，房地产行业整体市场环境不佳，而商业地产板块还面临来自线上商业的冲击，致使近年来商业发展模式不断发生调整变化。
（1）国内经济下行的形势，使实体商业面临的线上线下双重竞争压力加大。
近年来，线下实体商业面临的市场环境本就较为低迷，一方面线上商业发展愈发成熟，诸多电商平台的管理趋向规范化，品质与服务有了更多的保证，物流效率的提高使顾客的购物行为更为便捷，零售市场的份额已更多的被电商所抢占；另一方面线下实体商业的竞争也愈发激烈，诸多项目不仅投入更多的资金在品质升级、招商推广与市场活动上，甚至愿意降低租金来吸引优质品牌入驻，以保持竞争力，获得发展空间。而2019年，随着国内经济形势下行的趋势，使本就低迷的实体商业更是雪上加霜，如何在竞争中占据一席之地，是实体商业要面临的重点课题。
（2）商业代言转型为商业带货，“网红”营销模式成热门。
互联网时代，自媒体发展迅速，随着直播平台的异军突起，“网红”已成为当下年轻人新的“追星”方向，网红的直播带货掀起一股热潮，品牌的明星形象代言也逐渐向网红直播带货转型，网红效应自然就成为一种大势所趋。实体商业也已纷纷跟随这股新潮，采用网红打卡、网红直播探店来吸引消费者，这种“网红”营销模式适应了时下新奇热门的方向，代表了年轻人的消费观念与生活方式。
（3）营销活动在商业项目中已不可或缺。
当下实体商业间竞争激烈且同质化较为严重，而是否有“营销活动”及活动的吸引力，很大程度上影响着商场的客流与营业额，从大部分商业项目的经营实际来看，消费者更愿意去有活动的商场，更愿意在活动期间消费，因此各商业项目都会开展丰富的营销活动，在通过打折促销等传统营销方式吸引消费者的同时，还结合各类实时热点来开展主题推广活动，抓住年轻客群，从而带动商场内的消费，而某个阶段有话题的主题亦会对整个商业的品牌传播起到非常积极的作用。
（4）消费习惯的改变，使商业地产的发展不断转向。
如今80后、90后甚至00后，是新一代的主力消费者，他们的消费习惯受互联网+时代的影响更为深刻，对于品质生活及情感认同主导下的品牌选择更任性，对社交化的新娱乐及有趣的体验新业态越来越热衷。因此，很多商业项目都致力于创造独特的消费者体验，打造新的生活方式体验场，在业态组合及品牌优化上不断创新，着力于多业态跨界和社交化场景化的增值服务，创造新鲜有趣的主题和热点，增加休闲娱乐、餐饮服务、儿童等业态的配比，这些需要现场体验感受的业态，具有很强的社交、聚会功能，拥有集客能力强、有效缩短新项目市场培育期、消费滞留时间长、对其他业态消费带动显著等一系列优势。同时，在项目前期，进行项目的设计与定位时，结合经营的实际需求出发，从项目的硬件设施、内部装饰、场景布置上都考虑以顾客体验舒适为主导方向。
（5）综合社区的开发运营能力是未来取得竞争优势的关键。
随着国内房地产业的发展，城市核心区已较为成熟，未来的开发重心将逐步向外围不断转移，从目前各城市的总体规划来看，全新区域的开发均呈现地块综合性的特点，而无论是写字楼、住宅还是酒店都离不开配套商业的需求，这就要求开发商不仅有综合性地块的开发能力，更要有各类地产产品的综合运营能力，其中商业的运营能力尤为重要，只有做好配套商业的运营，才能使整体项目的价值有所保证，吸引到优质的客户。
（6）商业地产“颜值”再升级，呈现时尚化、艺术化趋势。
文化、时尚与艺术在商业这块沃土上的茂盛生长，已经构成了消费时代的重要特征。线下实体商业的竞争激烈，引进的品牌总体来说大同小异，如何吸引顾客前来是当下的难题，为此，很多商业项目不仅在建筑设计上下功夫，还要求品牌根据项目的特点因地制宜进行装修，让同一品牌在不同商业项目呈现不同的风格，使项目整体有别具一格的时尚艺术特征，从而以“颜值”在一定程度上吸引到更大范围的特定客群。
面对上述市场发展的趋势，公司积极做好各项准备工作，具体来说,有如下重点措施：
（1）提升商业产品竞争力，强化陆家嘴商业品牌影响力。公司商业板块在2019年步入新台阶，应基于现有商业产品，全面提升经营管理能力，一方面确保在营商业项目的经营稳中有升，另一方面为在建商业项目未来的华彩开幕提供保障，并不断总结经验，形成贯穿项目设计、研策、定位、建设、招商、推广、运营全过程的可复制的标准化管理模式，通过优质服务和口碑营销提升陆家嘴商业的品牌知名度，以寻求核心竞争优势。
（2）完善商业项目产品线的打造。2019年，随着公司新商业项目的陆续开业，商业产品初步形成“L+MALL系列的地标性大型综合体购物中心”、“九六类型的区域性中型商业体”、“陆悦品牌的满足最后一公里需求的社区配套型商业”这三类主产品线，要以此为基础，在未来的商业地产开发中，根据项目城市现有业态情况和未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可整合的各类资源，从经营规模、经营品种、经营方式等多方面切入，完善综合性的商业项目产品线，以形成规模效应。
（3）实践线上线下融合商业的新探索。互联网及移动技术的高速发展，让线上商业迅速发展，因此要积极应对商业环境与商业模式的变化，在发挥实体商业本身的优势外，应该充分利用互联网时代的商业红利，做好线上线下融合商业的研究工作，尽快将更多的线上热销品牌引入线下实体体验店，从而提高商业项目的可逛性。
（4）商业智能化建设仍需前行。互联网时代的变化迅速，商业智能化建设须紧跟脚步，不断吸取市场发展中产生的新科技，从而保证智慧MALL在商业前端场景中给顾客带来良好的体验。同时，要充分利用智能系统为消费者提供便捷及优质的服务，以实现精细化营销与*管理为目标，不断积累忠诚度较高的会员，进而提升商业项目的综合实力。
（5）形成以消费者为中心的运营体系。通过与数据商合作，结合满意度及数据调研，了解消费客群偏好，从消费者的需求出发来调整商场的硬件、品牌、活动等，贯彻顾客为中心的思路，始终给消费者提供高品质的服务，以培养消费者的归属感与认同感。
4、金融行业。
2019年，在经济下行压力较大、世界经济格局演变加速的新形势下，中国金融市场总体运行平稳，并在加大金融对外开放力度、推进金融改革创新方面亮点颇多。信托行业面临*的强监管氛围，证券行业更加注重“严监管”和“促发展”齐头并进，寿险行业依旧坚定“回归保障”的发展主基调。前瞻2020年，确保“六稳”将成核心，新三板改革、注册制试点将逐步推进，顺应金融扩大开放趋势，抓紧拓展利用金融科技刻不容缓。
（1）金融扩大开放显著提速。
2019年以来，我国金融业开放进入纵深新阶段。科创板设立、改革完善LPR形成机制、全面取消在华外资银行、证券、基金等金融机构业务范围限制，对外开放水平显著提升。未来也将继续深化开放：一是不断推进人民币国际化进程；二是推动完善外资金融机构准入安排和负面清单制度；三是推动金融机构加速转型，丰富金融产品，提升金融服务效率；四是进一步落实制度层面改革，将扩大金融开放与加强监管密切结合，为高质量发展保驾护航。
（2）信托行业面临持续强监管。
2019年以来，信托行业持续强调回归本源、信托资金配置向实体经济领域倾斜、强化主动管理能力、加强通道业务监管，行业资产规模仍呈下降态势。随着行业监管政策及相关细则的出台，刚性兑付打破，导致渠道销售难度进一步加大，通道业务、房地产信托业务、政信业务可能面临萎缩，为信托公司盈利水平带来不确定性。同时信托行业的信用风险也逐渐暴露，以被动管理业务为主的信托公司在业务转型方面仍将面临较大压力。未来，严监管依然将是行业发展的主旋律，同业竞争也将愈加严峻，信托公司要继续通过产品创新持续推进业务转型，大力发展主动管理类业务，打造稳定的利润增长点，同时要注重培育信托行业文化，促进业务合规转型发展。
（3）证券行业“严监管”和“促发展”齐头并进。
2019年以来，随着国内证券市场行情向好、股票交易量增加及市场活跃度提升，对券商经纪业务整体业绩表现带来一定正面影响。但竞争激烈、资本市场震荡等因素或将持续存在，对传统经纪业务的发展形成较大压力，券商经纪业务仍面临转型压力。随着IPO审核常态化、再融资业务松绑、并购重组制度的不断优化，加之科创板落地及注册制试点，证券公司股权承销业务迎来发展机遇。随着资管新规及配套细则的落地实施，资产管理业务去通道化、产品净值化和消除监管套利的进程持续推进，集合资管业务规模有所回升，但主动管理能力仍需持续加强。2020年，随着新证券法出炉，科创板的设立、CDR等业务的开闸将激发市场活力，证券行业的业绩有望持续回升，投行业务有望迎来发展机遇，同时预计行业集中度将进一步提升。
（4）寿险行业坚定“回归保障”主基调
2019年，保险业发展面临的不确定因素增多，内部转型面临阵痛。在严监管背景下，2019年寿险公司更加强调回归保障本源，纠正发展方向，理清行业定位，积极调整寿险业务结构，主动从原本重理财、轻保障的产品业态转型，压缩中短期存续产品，加速长期保障型产品布局，发展模式正逐步由追求规模转向高质量增长。健康险拉动行业保费增长转型效果已现，根据银保监会信息披露，健康险全年累计保费收入增速已超过行业保费收入增速，寿险行业发展转型效果明显。未来寿险行业要继续坚定“回归保障”的发展基调，加强保险产品和服务创新，同时积极提升运用保险科技的水平和能力，通过大数据、人工智能、区块链等技术，快速识别风险，有效跟踪风险，进一步降低风险发生的概率，提升服务客户的效率。
针对上述行业发展趋势，2020年，公司金融板块将继续以战略规划为指引，进一步推进战略落地，充分发挥战略引领作用，放大格局，振奋精神，加速发展。
（1）业务增长务必给力。
要加强战略引领，引导金融持牌机构锚定倍增目标，聚焦各自发展目标，并细化经营举措。同时，要加强对标管理，强化过程管理、闭环管理、落地管理。
（2）两融协同必须得力。
要完善业务协同考核机制，明确协同业务工作绩效，提升持牌机构开展协同业务的积极性。
要深挖浦东新区企业服务需求，丰富企业金融资源，助力区域经济的蓬勃发展，同时提升品牌知名度。
（3）经营管控确保有力。
对于投资管理工作，要进一步细化完善“管谁”、“管什么”、“管多深”和“怎么管”的管控模式，加强对投资企业经营的分析，推进信息系统建设。对于风险控制工作，要继续开展制度建设、合规管理体系和风险管理体系建设工作。
(二)公司发展战略
经过近三十年的发展，公司完成了主营业务从单一土地开发向土地开发与租售并举的转型，商业地产板块已经发展到一个比较成熟的阶段。公司以商办物业租赁与销售为主业，物业规模、租金收入在经历了快速增长期后，正逐步平缓。近年来，公司积极响应国资国企改革的号召，于2017年完成了上海陆家嘴金融发展有限公司***股权的收购，一举获得信托、证券、保险三家持牌金融机构，将业务领域从商业地产拓展至金融服务板块。作为国内知名的商业地产企业，公司不断寻求新发展途径，在优化公司产业布局的同时，持续推进地域发展，从单纯的“同质扩大”为关联产业的“适度多元扩张”，通过“商业地产”与其他相关联行业的互动协作，以及核心产品的有序、有效管理，并积极参与上海浦东新区新兴区域建设，如张江科学城、川沙新镇的发展，实现公司发展的“量”、“质”齐升，从而有效推进“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局，实现公司可持续发展。
(三)经营计划
详见经营情况讨论与分析。
(四)可能面对的风险
详见行业格局和趋势。
四、报告期内核心竞争力分析
公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，不仅在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营性物业，并将触角延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、天津红桥区以及苏
州高新区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年来的区域开发，公司积累了丰富的城
市开发经验，成功转型为商业地产投资、开发、运营商。近年来，在市场调整和资金面趋紧的双
重压力下，房地产行业集中度加速提升，公司通过规模效应、资源优势，可准确把握市场节奏，推动租赁运营、住宅销售，整体竞争优势持续凸显。
公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：
（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米，到2019年末增至272万平方米。现公司持有的运营物业大多位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区，区位*，交通便捷，为公司商业地产主业良性、稳健发展提供有力支撑。公司将继续积极参与浦东各新兴区域发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域纵深挺进，并构建以“专业化”为核心的房地产运维平台，进一步提升在营商办经营性物业的优质性，增强品牌竞争力和影响力。
（二）稳定成熟的专业营销团队。经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的专业营销团队，积累了良好的自有客户资源，有效控制了营销成本。公司按产品类型，即办公、商
业、住宅和酒店，分别组建专业化营销管理团队。营销团队之间既有分工，又有合作，为公司产
品经营提供有效保障。同时，公司建立从“楼宇招租”到“战略招商”的新机制，利用自身多元、梯度的产品优势，优化激励措施，提供注册、税收双落地企业扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。
（三）持续发展的历史机遇。公司作为控股股东陆家嘴集团重要的商业房地产平台，仍处在一个大有作为的发展时代。在控股股东的支持下，公司已经成功进军前滩国际商务区、张江科学
城的核心位置，承担区域标志性建筑的开发建设，且已经全面启动；此外，公司也积极参与上海
临港区域的开发，参股项目建设已全面启动。
（四）统筹优势助力业务发展。一方面，公司于2017年完成了陆金发***股权的收购，一举获得证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。另一方面，随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司正成为集团商业地产开发建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持续提升。
（五）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，以建立现
代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司
信息披露工作。目前，公司已经形成了权责分明、各司其职、有效制衡、协调运作的法人治理结
构。公司通过董事会决策、管理层执行和监事会监督三位一体的管理模式，确保公司运行的独立
性、规范性和有效性，切实维护广大投资者和公司的利益。
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