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日前，央企中粮集团旗下大悦城控股集团股份有限公司(股票代码：000031.SZ，以下简称“大悦城控股”)发布最新年报。2019年公司“稳”字当头，坚定商业地产确保领先地位、住宅地产确保稳健增长、产业地产确保稳步发展的目标，实现行业地位稳中有升，经营回报稳中向好。数据显示，公司2019年营业收入、归母净利润分别为337.87亿元、23.78亿元，分别较上年同期增长52.41%、15.27%。

深耕城市平台 销售型、持有型业务稳健增长

2019年，大悦城控股于2月完成资产重组，12月完成战略投资者的引入，公司股权架构、资产结构以及收入利润来源发生重要变化。公司住宅与商业板块相互支持、相互提升，组成了有机业务整体，相较单一业务企业更能充分激发各业务板块的发展潜力，进一步满足更为多元化的消费者需求。

年报显示，公司2019年商品房销售业务持续增长，公司住宅类项目（包含权益类项目）实现结算面积 96.59万平方米，结算收入282.78 亿元，商品房销售及一级土地开发业务收入同比增加64.95%。全年签约金额同比大幅上扬，全年全口径签约金额（包含权益类项目）710.82亿元（操盘口径为618.54亿元），全口径签约面积（包含权益类项目）达到290万平方米（操盘口径为259.55万平方米）规模快速提升，确保2021年前销售规模破千亿的目标达成。

同时，公司持有型项目运营效率提升，租金单价增加相应收入增加，公司2019年投资物业和相关服务实现租金收入51.44亿元，较上年同期（追调后）增加17.43%。其中，公司旗下中国商业地产领先企业——大悦城地产（股票代码：00207.HK）位于8个城市的大悦城购物中心可出租面积共计 86万平方米，全年平均出租率97%，全年实现租金收入31.8亿元。

2019年公司在一二线及周边核心地区新增土储近500万平米，新增土储规模及质量同比再上新台阶，也夯实了未来发展的基础，截至2019年末总土地储备计容面积超过2400万平方米。同时公司进一步深化大运营体系应用，提升管理效率，通过狠抓“计划、货值、现金流、利润”管理，整体运营效率较以往提升显著，拿地至开工平均周期较大运营体系施行前同比缩短2.2个月，拿地到开盘周期较大运营体系施行前同比缩短5.6个月。

目前公司深耕粤港澳大湾区、长三角一体化城市、京津冀核心重点城市，持续完善投资布局，优化投资节奏，以低成本获取土地，为继续高质量发展打下良好基础。公司将进一步深耕城市平台，不断提升专业化能力，实现可持续和稳健发展。

多元化融资渠道 融资成本与负债率进一步降低

据大悦城控股业绩说明会上介绍，公司2019年EBITDA利息保障倍数为2.34倍，在手现金充裕，完全覆盖一年内到期有息负债之和，债务结构更趋合理，提高抗风险能力进一步提升，有利于公司的持续稳定经营及长远健康发展。

股权融资的重大突破是公司现金流稳定的重要支撑。2019年12月，公司成功完成非公开发行股份足额募集资金24.26亿元，为自2018年以来唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例。引入持股比例超过5%以上的险资战略投资者太平人寿，进一步优化公司资本和治理结构。

债权融资方面，公司子公司大悦城地产完成8亿美元银团贷款低息融资，其间接非全资附属公司中粮置业于2019年年初发行23.6亿元公司债券，又于第四季度成功获批30亿元公司债券、10亿元中期票据及30亿元可续期中票。中粮置业首期发行规模为不超过人民币15亿元境内债券，于2020年3月26日至3月27日向合资格投资者发行。

2019年，公司整体融资成本进一步降低，截至2019年末的资产负债率为76.78%，较2018年末减少0.98个百分点，剔除预收账款后的资产负债率为56.27%。目前公司债务结构更加合理，资金实力及抗风险能力进一步提升，为公司未来发展提供了强有力支持。

应对疫情短期影响 稳健现金流确保经营长期向好

在“A控红筹”架构下，大悦城控股继续充分利用两个上市公司整合的优势，协同多种业务类型，平衡轻重资产之间、规模与高质量发展之间的关系。2020年，公司将继续优化升级战略方向和目标，持续强化赢在拿地、强在运营，并通过风险识别与防控、处置能力的提升，实现良好回报。

公司将持续提高周转效率挖掘现有资产效能，同时结合新的外部形势积极拓展融资渠道获取发展所需资金，保障资金链安全。

目前，公司现金流和后续发展资金均充裕，将通过创新营销手段等方式突破疫情带来的影响，加大推进各项目的销售力度，加快资金回笼，提高资金使用率。此外，公司还将充分发挥较强的融资能力，创新型融资途径，在保障公司发展的基础上降低整体融资成本，并充分统筹利用境内外金融市场工具，降低汇率利率波动产生的影响。

张枕河 中国证券报·

3月26日晚，大悦城控股发布《关于变更证券简称的公告》，公告显示，经深圳证券交易所核准，公司证券简称自2019年3月27日起由“中粮地产（000031）”变更为“大悦城”。此前，公司已于2019年3月18日召开2019年第一次临时股东大会审议通过《关于变更公司名称及证券简称的提案》，股东大会同意公司名称由“中粮地产(集团)股份有限公司”变更为“大悦城控股集团股份有限公司”，证券简称由“中粮地产”变更为“大悦城”，并于2019年3月20日，完成了相关工商变更登记手续，取得了深圳市市场监督管理局换发的《营业执照》。至此公司已由“中粮地产(集团)股份有限公司”正式更名为“大悦城控股集团股份有限公司”，证券简称由中粮地产变更为大悦城，股票代码保持不变，依旧为000031。

更名背后的逻辑

近年来房企更名屡见不鲜，更名理由也如出一辙。然而笔者认为对于大悦城控股来说，更名背后的思路却更值得思索。大悦城控股表示，本次更名的根本原因是公司重组后资产和业务结构的变化。重组完毕，大悦城地产已经成为大悦城控股的子公司，在母公司原有的主营业务基础上注入全新的商业地产元素，使其成为融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司。换言之，如今面世的，是囊括住宅销售、商业地产、酒店业务、物业开发管理等更多业务板块的全新专业地产平台，公司的资产和业务结构发生了肉眼可见的改变，品牌形象及定位也必然要随之升级。

为什么选择“大悦城控股”作为新的公司名称？公司给出了三个视角，第一个视角来自社会与受众。现如今，“大悦城”三个字在人们心中已不单单代表着一座购物中心，“大悦城”所传递的大悦精神被赋予了丰富的品牌内涵和情感包容性，这与公司力争成为最具持续发展能力城市美好生活创造者不谋而合。大悦城控股表示，为人民创造美好生活始终是公司起步的初心和前行的驱动力。何为美好？人心大悦即为美好；何为大悦？“近者悦，远者来”皆属大悦。大悦城控股将美好生活的定义归位于消费者心中产生的喜悦，这也是公司选择将“大悦”二字注入新公司名的原因之一。

第二个视角来自公司自身。据瑞华会计师事务所出具的《大悦城地产审计报告》和《中粮地产备考财务报告》中显示，2017年度大悦城地产营业收入占公司备考营业收入比例达45.39%，营业利润占公司备考营业利润比例达48.75%，从业务结构看，2017年公司备考营业收入中投资物业、物业管理、酒店经营、管理输出业务收入占比达20.6%，2018年1-5月，该数据占比高达32.69%，由此可见“大悦城”已成为公司的核心资产。

第三个视角来自行业。众所周知，大悦城品牌具有较高的品牌价值和市场知名度，近几年大悦城品牌在全国布局提质增速，引领城市消费和生活方式升级的明星力量逐渐成型。据了解，大悦城在2018年中国商业房地产百强榜位居前五,并曾荣获ICSC国际购物中心协会6项大奖，在行业中处于领先地位。同年，上海长风、杭州、昆明、西安四家大悦城相继开业，开业当天造成现象级流量效应，成为了流传城市间和行业间的一段佳话。基于行业的认可和大悦城品牌已有的影响力，更名为“大悦城控股”势必将利于凸显整合后中粮地产的商业业态优势。

大悦城控股表示，本次更名是企业在详实、专业的品牌探索与梳理后产生的重要发展举措。品牌的重新梳理有利于助推高质量发展理念的落地，更名后的大悦城控股将顺应社会时代进步，用企业价值推动社会发展，以高品质的产品与服务力争成为最具持续发展能力的城市美好生活创造者，满足人民对于美好生活的需求与期待。

据了解，除大悦城购物中心外，大悦城地产旗下相关项目均以“大悦”命名，全面覆盖商业、住宅、酒店、长租公寓、写字楼、产业园区等相关业务领域，更名为“大悦城控股”将助力实现大悦城品牌的业务扩容及内涵外延的拓展。

双轮双核全业态布局

大悦城控股告诉我们，今后公司将坚持“持有+销售”、“产品+服务”的双轮双核发展模式，驱动多业态立体联动，实现高质量发展。

据了解，大悦城控股业务覆盖商业、住宅、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓、物业服务等七大领域，项目布局北京、上海、深圳、成都、西安等近30个一、二线核心城市，总资产近1500亿元，已经构建起业态类型丰富、城市布局完善、资产结构均衡，集人民美好生活场景于一体的“大悦”生态圈。

对于大悦城控股的庞大产品家族我们并不陌生，其覆盖中国26座城市，布局京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、以及成渝城市群中国五大城市群地区的一线城市、二线核心城市，以及具有强产业支撑的三四线城市。从“壹号”“祥云”“锦云”“鸿云”四条住宅产品线系列大军，再到深圳中粮创芯公园、中粮(福安)机器人智造产业园、中粮深圳宝安67区商务公园等产业园区，都彰显其业态之广。商业地产方面，大悦城控股及旗下大悦城地产拥有在运营大悦城购物中心12家，以及北京中粮祥云小镇等街区商业形态。此外，北京中粮广场、中粮置地广场等写字楼业态，乐邑(joyer apt.)长租公寓、大悦酒店(le joy)、三亚亚龙湾国家旅游度假区等均在其多元化业务范畴中。

大悦城控股表示，公司将充分运用强大的资源整合能力，一流的职住一体城市规划能力，商、住、产、文、旅、科产城融合的产业聚合能力，顺应城市发展需求，切实解决生活痛点，力争成为最具持续发展能力城市美好生活创造者。

重运营资本运作“轻重并举”

中粮地产更名为大悦城控股也体现了管理层重视综合运营能力的商业意图。2019年2月，中粮地产完成收购大悦城地产的亮点在于全新的大悦城控股融合了原有的住宅地产元素和全新的商业地产元素，而商业地产的新玩法，则对公司的运营能力提出了更高要求。

这也是大悦城地产的强项，在近些年的管理运营实践中，大悦城的准确定位通过了市场的检验，拥有业内首创的“窄客群”战略。此外，大悦城的运营依托各项数据搜集系统的支持，首创了租户评价体系及客源分析系统，以此对商户经营进行全方位分析与协助，并通过该系统对核心客群需求进行详细地模拟，预测消费趋势及动向，从而使得大悦城始终引领行业潮流。未来，大悦城控股的运营模式将朝着“轻重并举”的方向迈进，商业自持和管理输出并驾齐驱，这种模式不仅能够保证自身一定的资产规模，也为项目的加速落地提供了新的路径。

心系民生不负使命

十九大以来，中国特色社会主义进入新时代，中国经济的增长由高速增长转为高质量的增长，社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。国家的方针政策始终决定着地产行业的整体发展方向，2019年的“两会” *** 工作报告中， *** 对房地产行业的期望和要求再一次被社会所关注。报告中强调改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展是重中之重。一直以来， *** 努力维护着房地产业稳定健康发展，完善着住房市场体系和保障体系，让人民有所良居。

大悦城控股表示，作为中粮集团成员企业之一，“忠于国计，良于民生”是深入大悦城控股基因里的鲜活血液。民生离不开“食穿住行”，而“住的安全、住的舒心”更是美好生活价值链条中极为重要的一环。人民对美好生活的向往是奋斗的目标，更是身为一家与共和国一同成长起来的中央企业理应坚守的初心和斗志。大悦城控股将顺应党中央的要求和号召，牢记使命，竭力践行央企责任，力争成为最具持续发展能力的城市美好生活创造者。

结语

站在新的发展起点，大悦城控股肩负了责任和使命。如何践行高质量发展，不断提升核心竞争力和盈利水平，为投资者和消费者创造源源不断的价值？这是市场留给大悦城控股的开放命题。

期待大悦城控股焕新后的再出发，盼望在不远的将来，与时代一同见证大悦城控股为城市发展、民生国计和美好生活的创造作出的成绩。(CIS)

2020年07月10日APP讯，大悦城(000031)急速拉升0.30元，涨幅5.21%，成交量6128.82万股，成交额3.63亿元，换手率3.38%，振幅6.60%，量比1.94。

昨日（2020-07-09）该股净流出金额-248.79万元，主力净流出-155.18万元，中单净流入504.01万元，散户净流出-597.61万元。

最近5日主力增减仓（万元）：

最近一个月内，大悦城共计登上龙虎榜0次，表明大悦城股性不活跃。

公司主要从事商品房开发与销售、物业租赁、来料加工业。

截止2020年3月31日，大悦城营业收入54.5874亿元，归属于母公司股东的净利润1.8965亿元，较去年同比减少84.0151%，基本每股收益0.04元。

风险提示：个股诊断结果通过运算模型加工客观数据而成，仅供参考，不构成绝对投资建议。

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