平安不动产基金(002060)平安不动产投资有限公司

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• 1、平安不动产基金

• 2、002060

• 3、平安不动产投资有限公司

• 4、平安不动产基金事业部总经理

8月30日晚，有传闻称“中国银保监会正在调查中国平安保险集团有限公司在房地产市场的投资。” 对此，中国平安回应，中国平安投资一直遵循监管规定，不评论无事实依据的市场传闻。

8月26日，中国平安发布的2021半年报显示，由于受公司对华夏幸福相关投资资产进行减值计提等调整的影响，2021年上半年，中国平安归属于母公司股东净利润580.05亿元，同比下降了15.5%。

在中期业绩会上，中国平安集团总经理、联席首席执行官谢永林强调，“平安选择投资不动产，是为收租，而非炒地皮。”

另外，谢永林还称，外界对中国平安投资不动产有误解，地产是中国经济的组成部分，险资中配置一定比例不动产是整个组合非常重要的一部分。

不过从目前来看，谢永林的解释显然并未将市场对平安相关投资的关注移开，反而热度在递增。

据不完全统计，过去几年中国平安入股的房地产公司超过10家，是华夏幸福、碧桂园、中国金茂、旭辉、朗诗地产的第二大股东。目前，中国平安还与多家房企合作开发项目。

而就类别来看，平安涉及房地产的投资大致可分为三类。

中国平安2021年中期报告显示，有长期股权投资里的联营企业和合营企业。联营企业包括、旭辉控股（集团）有限公司、中国金茂控股集团有限公司、华夏幸福基业股份有限公司等。而合营企业包括南京名万置业有限公司、北京昭泰房地产开发有限公司、武汉市地安君泰房地产开发有限公司等。中报显示，截至2021年6月30日止的6个月期间（未经审计），长期股权投资减值损失达98.22亿元人民币。

其次是分布在中国平安保险投资组合里的投资。中国平安的保险资金投资组合由寿险及健康险业务、财产保险业务的可投资资金组成，这部分投资并无详细数据。报告中仅显示，在报告期内，中国平安“其他业务收入”中的“投资性房地产租金收入”为18.75亿元。

另外，是投资性房地产。在中报的中期合并资产负债表中，截至2021年6月30日，投资性房地产为602.69亿元人民币。

不仅如此，公开资料还显示，今年6月，中国平安旗下平安人寿从新加坡房地产开发商凯德集团手中受让中国6个来福士资产组合的部分股权，总投资金额约为330亿元。据中国平安首席投资官陈德贤介绍，这些物业出租率在90%以上，每年租金回报率接近5.5%，长期投资回报率可达7%至8%。

而作为中国平安旗下专业的不动产投资及资产管理平台，平安不动产的管理规模自2013年的400亿元上升至2019年末的4300亿元。利用自有资金投资不动产，布局主要包含基金投资、工业物流、养生养老、商业物业投资、海外投资五项业务。

可以说，不动产投资作为平安不动产的重要业务，也是对标黑石的原因所在。

再从区域分布看，平安不动产主要投资一二线城市核心区域，符合不动产资产管理的布局逻辑，人口聚集度高，经济增速快，区位优势明显。

不过，根据今年一季度财报数据显示，平安不动产取得营收11.45亿元，同比大幅度增长近80%；毛利约8.98亿元，同比下滑7.32%；净利约6.24亿元，同比下滑24.62%。仍然是增收不增利。

在热点、重点城市持续从严调控下，尤其是“限购、限价”，加上项目去化周期拉长，操盘方为保现金流，更多选择促销跑量，项目利润率走低已然成为常态。在这样的背景下，如何选择优质投资项目，作好风险评估，显得更为重要。

另外，中期报告净利下滑叠加被调查传闻，中国平安股市也受到严重影响。

截至午间收盘，中国平安A股报48.96元/股，跌3.45%，盘中一度跌至48.88元/股，创下近4年新低；港股股价报58.2港元/股，跌7.32%。 Wind前复权数据显示，中国平安A股股价自2020年12月进入下跌通道，目前股价已跌至近四年来最低。

对于股价波动，今日午间，中国平安发布公告称，公司战略清晰，各项业务经营稳健，守法合规，2021年上半年营运利润稳健增长。基于此，中国平安获短线回升，跌幅缩窄至6%。

截至2022年6月6日收盘，粤 水 电(002060)报收于10.13元，上涨9.99%，已连续涨停2天，换手率25.88%，成交量311.05万手，成交额31.11亿元。

资金流向数据方面，6月6日主力资金净流出6650.03万元，游资资金净流出3900.56万元，散户资金净流入1.06亿元。

近5日资金流向一览

该股主要指标及行业内排名

该股最近90天内共有5家机构给出评级，买入评级3家，增持评级1家；过去90天内机构目标均价为8.59。

注：主力资金为特大单成交，游资为大单成交，散户为中小单成交

财联社6月20日

具体来看，6月13日至6月18日一周内，平安不动产先后新增投资5家公司，分别为深圳市盛奇投资管理有限公司、深圳市创帆企业管理有限公司、深圳市创禾企业管理有限公司、深圳市创涂企业管理有限公司、深圳市创云企业管理有限公司，投资比例均为100%。

根据工商资料，上述5家公司原大股东均为深圳安创投资管理有限公司（简称“安创投资”），后者由深圳平安创科投资管理有限公司（简称“平安创科”）及平安不动产分别持有51%、49%的股份，而平安创科的股东为平安金融及平安不动产。

对于此轮股权腾挪，平安不动产董事长蒋达强回应

相关分析人士则表示，平安不动产将旗下多家孙公司直接转变为子公司，或意在通过梳理股权关系，以直接管控的方式来降本增效。

据悉，安创投资仅为平安不动产与平安创科组合持有的众多关联方公司之一。平安不动产与平安创科还通过分别持股51%、49%的形式，与深圳联新投资管理有限公司、桐乡市安豪投资管理有限公司（简称“安豪投资”）和深圳市盛钧投资管理有限公司等多家公司形成关联关系。

近一月来，上述部分关联方也均有转让相关子公司股权动作，而新增投资方均为平安不动产，涉及转让股权的公司数量超20家。

“上述关联方对平安不动产的营业收入影响较大，而为使得其投资的公司，以最低的成本贡献最多的收益，或是平安不动产此轮密集腾挪股权的初衷。”上述分析人士称。

据媒体报道，2021年，平安不动产从关联方收取的物业管理费、租赁费、咨询费、租赁管理费及工程酬金的金额合计20.58亿元，占营业收入的52.99%。

其中，上述关联方公司为平安不动产贡献了大部分投资顾问收入。相关数据显示，2019年、2020年和2021年，平安不动产的投资顾问收入分别为12.53亿元、19.19亿元和18.32亿元。

截至2021年底，平安不动产对关联方的债权投资329.12亿元，其中对安创投资和安豪投资的债权投资较多，分别为125.84亿元和71.60亿元。

另值得一提的是，平安不动产在今年1月份召开的2021年度经营分析会上曾明确，公司定位为成为平安集团“险资资产配置”和“引导险资进入实体、支持民生”的重要平台，为平安集团保险资金提供不动产领域相关资产配置与管理服务。

今年2月底，市场曾传言平安不动产大裁员，“不让做住宅项目了，要求半年裁员50%，之后划给信托或者挑一些人去寿险并全裁。”

不过随后，平安不动产回应称：“相关传言为不实信息。平安不动产将根据公司战略升级和经营发展的需要，适时进行常规的业务和人员调整。”

近日，中国平安旗下平安不动产拟未来半年裁员50％的消息不胫而走。

2月23日，公司回应媒体称传言不实，并表示“平安不动产长期以来坚持守法合规经营，根据公司战略升级和经营发展的需要，适时进行常规的业务和人员调整”。

平安不动产1月底刚刚经历一次高层大范围变动，多名董监高职位人员调整，其中上任仅8个月的鲁贵卿卸任董事长，原总经理蒋达强接任。而刚刚上任，蒋达强就在公司2021年度经营分析会上表示，“2022年是不动产转型提升关键年”，“这一转型，是公司业务、组织和人员180度的转型”。

2021年三季度财务报表显示，公司在营业收入增长近四成情况下净利润出现下滑。此外，其账上货币资金下降较快，从2021年初的181亿元降至三季度末的40亿元，短期借款则从31亿元增加到59亿元，还有还有89亿元的“一年内到期非流动负债”、25.6亿元的“一年内到期长期负债”。

2020年底员工总数1072人

据凤凰网报道，有消息人士称平安不动产大裁员，不让做住宅项目了。要求半年裁员50％，“之后划给信托或者挑一些人去寿险并全裁”。

公司官网显示，截至2020年12月31日，公司共有在职员工1072人。员工中博士、硕士研究生学历504人，占47％；大学本科学历543人，占50.7 ％；其他学历25人，占2.3％。如果真的裁员50％，意味着将有超过500人被裁。

对此，平安不动产回应媒体称：“相关传言均属不实信息。平安不动产长期以来坚持守法合规经营，根据公司战略升级和经营发展的需要，适时进行常规的业务和人员调整。目前公司整体业务经营平稳，各项财务核心指标均位于正常水平。”

高层刚刚大调整

定位2022“转型提升关键年”

1月29日，平安不动产发布公告，对多名董监高进行人事调整。

根据公司第六届董事会第四次会议决议，鲁贵卿因工作原因，不再担任公司第六届董事会董事、董事长及法定代表人职务；董事陈宁因工作原因，不再担任公司第六届董事会董事。蒋达强、李佩锋出任公司第六届董事会董事。

同时，选举蒋达强出任公司第六届董事会董事长及公司法定代表人；聘任唐本胜出任总经理，蒋达强则不再担任总经理职务；朱政坚因工作原因不再担任公司联席总经理职务；徐凯因工作调动原因辞去公司副总经理职务。

监事会方面，公司监事会主席巢傲文已调入平安不动产任稽核监察部总经理职务，不再担任监事会主席。选举许黎出任公司第六届监事会主席。经公司股东推荐，蔡禺出任公司股东代表监事。经公司职工代表大会推举并审议，聘任谢辉出任公司第六届监事会职工代表监事。

变动之后公司董监高名单

刚刚上任，董事长的蒋达强就在公司2021年度经营分析会上强调，“2022年，是不动产转型提升关键年”。他表示，这一转型，是公司业务、组织和人员180度的转型。在此背景下，公司明确了“聚焦投资、做好良退、做强资管、降本增效”16字经营方针，坚定“成为国际一流的不动产资产管理公司”的企业愿景。

此外，会议明确要求，“2022年公司要打造全新的业务模式，加强险资配置、风险控制、全周期运营三大能力建设，全力以赴落实三年攻坚战，努力完成涵盖险资投资、利润、平安回款、存量良退、风险处置、重点项目推进、增收节支、组织重塑、安全管理、拓展朋友圈十大目标，从而保障公司能够成功实现转型”。

货币资金下降较快

与花样年、中国奥园等有合作

公开资料显示，平安不动产成立于1995年，总部位于深圳，在经历数轮股权变更之后，公司的最终控股股东为中国平安集团，后者间接持股比例超过99％。2011年重新定位后的平安不动产，正式确立成为集团险资不动产资产配置的孵化器，立足于不动产投资与资产管理服务。

去年下半年以来，中国房地产市场在强监管下快速遇冷，暴雷事件频发。平安不动产财务报表也出现一些向下的迹象。

根据上交所的披露，2021年二季度公司净利润从10.5亿元增长到23.7元，但三季度在营收增长38％的情况下，净利润从26亿元轻微下滑至25.6亿元。

而其货币资金的下降更为迅猛，从2021年初的181.6亿元减少到二季度末的113.3亿元，三季度末进一步减少到40.59亿元，三个季度下降了78％。

与此相反，短期负债金额却在上升：短期借款从2021年初的31.17亿元增至三季度末的59.34亿元，一年内到期的长期借款从年初的8.41亿元增至三季度末的25.57亿元，一年内到期的非流动负债则为89.5亿元，比年初略有下降。上述三项期限在一年内的短期债务合计达到了174亿元，远远超过40亿的账上货币资金。

公开资料来看，公司与花样年、中国奥园等房企有项目或资金合作。

2019年11月7日，花样年控股发布公告，公司全资附属公司深圳市花样年地产集团有限公司与盛远及项目公司深圳市玉石房地产开发有限公司订立该协议，盛远同意认购项目公司的新增资本及提供股东贷款，总金额约13.809亿元。

增资完成后，盛远将持有项目公司34.3％股权。公告显示，盛远的控股股东为深圳市盛钧投资管理有限公司。盛远及盛钧投资均为平安不动产实际控制的公司。目前，该合作旧改项目还未拆迁。

去年12月6日，花样年集团官方

而天眼查数据显示，去年8月份中国奥园旗下奥园商业将奥园城更公司股权质押予平安不动产，质押金额为2.04亿元，占总股份的10％。

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