深圳楼市调控升级(中国农业银行的基金)深圳楼市调控升级对惠州有何影响

本文目录一览：

• 1、深圳楼市调控升级

• 2、中国农业银行的基金

• 3、深圳楼市调控升级对惠州有何影响

• 4、深圳楼市调控升级时间

经济观察网

7月15日上午，深圳市住建局等8个部门联合下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“《通知》”），八项措施不仅首次将限购的范围扩大至深圳户籍、离异3年内的购房人，而且还将信贷政策细化至普通住房与非普通住房。

与此同时，还提出要加强热点楼盘销售管理、推行房屋抵押合同网签管理、加大二手房交易信息公开力度，并针对捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产等各类乱象进行严厉打击。

在原有调控政策“打补丁”的基础上，深圳将矛头精准直指“高烧不退”的市场，并对漏洞进行全方位“围追堵截”。

深圳户籍的限购措施是本轮调控升级的最大亮点。落户满三年、提供三年社保或个税证明的“双重夹击”之下，深圳楼市刚需也遭遇“狙击”，遗憾、恐慌、懊悔等各种矛盾心态在短时之间接连爆发。

米亚是众多被误伤的刚需客中的一员，这次买房能否顺利网签，还是一个未知数。根据中介的描述，这次细则还没有进一步明确，但深圳历次调控中，均以政策生效前网签为准，没有网签的将面临着解除交易的可能。

经济观察网采访多位业内人士，他们普遍认为，未来一段时间，深圳楼市的需求将急剧减少。

恐慌的刚需

“我现在应该怎么办？”一大早，米亚一边四处咨询，一边催促中介给自己办理网签。

此前一周，深圳楼市调控升级的消息传出，米亚开始加快购房步伐。

7月12日，经历长时间看房后，她确定了一套位于深圳市龙岗区的二手房，签完认购合同缴付完定金，等待中介通知办理网签。

7月15日9：30分，得到深圳出台新的楼市调控政策后，米亚开始恐慌。这份聚焦八项措施的《通知》规定，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳3年及以上个人所得税或社保，方可购买商品住房。

深圳上一轮限购政策是2016年的“325”新政，彼时，非深圳户籍购房社保年限由1年提高至3年；当年10月出台的“深八条”，进一步将社保年限延长至5年。但对于深圳户籍的购房者，此前没有任何落户时间和社保缴纳年限的限制。

与北京、上海等一线城市相比，深圳落户门槛相对较低，一直以来，深圳新落户的购房需求较大。2020年版的“深八条”出台意味着，通过入户获取购房资格的“口子”全面收紧。

深圳市住建局在解读中提到，近几年，深圳落户即可购房，一定程度上加剧了市场供需矛盾，对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民不公平。因此，在住房供需紧张背景下，适当收紧户籍居民购房政策，以切实支持合理自住需求。

美联物业全国研究中心指出，从目前政策的字眼来看，很可能会误伤部分已经在深圳工作多年、而刚刚落户深圳的购房群体。

米亚是众多被可能被新政拒在购房资格外群体中的一员。2017年入深以来，她落户时间仅有28个月，按照新的限购政策，她并不具备购房资格。

“中介一直安慰我没事，政策肯定会有一个缓冲期，但我还是很担心。”7月15日下午3点左右，米亚终于在不安之中等来好消息——中介正在着手帮她办理网签事宜，“下午应该可以搞定。”她吁了一口气。

从5月中旬开始看房的石明（化名），半个月前，刚刚敲定位于深圳光明区的一个新盘。70平方米的户型，总价预计360万元，100多万元的首付已经筹措到位，由于这个新盘认筹日期迟迟未出炉，石明一直在等待。

限购新政出台让石明措手不及，他已经在深圳连续缴满3年社保，但刚在半年前落户。“现在出了政策，我手上这笔钱也没地方可去啊，实在不知道该怎么办了。”中午1点，石明依然寄希望相关部门后续的补充细则上。

“这次的新政，杀伤力非常大。”一名深圳链家资深经纪人员告诉经济观察网，他最近两年所接触的购房者中，80%都是入户刚满1年就出手。

“入户三年以内的‘房票’，在深圳购房群体中的占比太高了。”一位大型中介公司深圳区域高管观察到，今年以来，这部分手持“房票”的准客户，多数来自外地，入户都是为了有资格在深圳购房。

调控新政对于需求端的限制不只停留在深户上。《通知》提出，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

深圳首次针对离婚买房实施差别化的信贷政策是在2018年8月。当年规定，对于离婚两年内的购房人士，其离异前家庭住房拥有情况，仅影响其再次购房的首付比例。

过往两年，尽管通过离婚规避限贷的“缺口”已经被围堵，但以“假离婚”名义倒腾购房名额的现象依然存在。这次新政相当于补上政策漏洞，离异前的住房套数将一并计入离婚3年内的住房拥有套数中，离异双方的购房资格也因此直接受影响。

上述深圳中介高管表示，对离异购房的限制，主要是为了防范家庭已有两套房、凭借离婚购买第三套房的群体，但这个购房群体比例较少。

“现在将这些需求阻挡在外，未来半年至一年内，拥有深圳购房资质的人数肯定减少，市场需求也会降低。”该中介高管提到。

上述深圳链家资深经纪人员，近期手头拥有10多个潜在客户，“之前他们都让我不用担心购房资质，但这两天，我必须跟他们都好好聊一聊了。”

该经纪人员表示，至少有5-6个潜在客户因为限购加码失去购房资格。他的一名客户，7月14日晚上刚刚通过电话，约定隔天上午看房，随看随签。“新政出来后，他查询自己的社保记录，才发现年限不够，临时被阻挡在深圳购房大门外了。”上述经纪人员说。

增加交易成本

如果说，限购升级是本轮调控加码的最大亮点，那么，发挥税收的调控作用则最先直接反映到实际成交中。新政强调，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

也即是说，个人将购买不足5年的住房，对外销售按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买5年以上 (含5年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

延长增值税免征年限的主要原因在于“高烧不退”的市场。“近一年来，我市成交的商品住房中，换手率较高。现将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，将对当前二手市场过热起到抑制作用。”深圳住建局解释。

深圳中原研究中心提供的数据佐证了这一点。今年上半年，深圳二手住宅共成交4.4万套，同比上升41.2%，占到去年全年77246套总成交量的57%。

今年3月以来，伴随着企业陆续复工，深圳备案量出现补涨。第二季度，刚需和投资客积极入场，二手住宅月度成交量从4月的7679套一路上涨至6月份的10594套。

“虽然深圳购房者对于税费成本增加的消化能力相对较强，但不可否认，转让增值税免征年限由2年改5年，影响也很大。”上述深圳中介高管调查发现，深圳自住业主5年内换房比例相对较低；大部分满2年卖房的业主多数为投资客。“这些房源，以往不用额外支付增值税费，现在需要了。”

以深圳福田区一套交易价为500万元、交易时已满2年未满5年的二手房为例，按照调整前标准，免征增值税与增值附加税。按照新政，该房需要缴纳增值税26.25万元、增值附加税约1.58万元，相当交易成本增加了27.83万元。

“近期深圳布吉片区放盘的二手房是2017年7月前的楼盘，年限普遍已满两年未满五年。这些房源的业主几乎都是改善型客户，希望将手中的房源尽快出手更换大户型。”上述深圳链家资深经纪人员称，一方面这些业主交易成本增加；另一方面购房资质也受限购政策影响，要么离婚不满3年，要么未满足落户与缴纳社保或个税年限，“这次新政打乱了他们的换房计划。”

通过增加交易成本来压抑炒房，还包括细化普通住房标准和完善差别化住房信贷措施两项。

2019年11月，深圳住建局曾取消了价格标准，以容积率和建筑面积来区分普通住房与豪宅，将普通商品住房标准调整为宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。

这次新政重新将价格条件加入“豪宅线”，享受优惠政策的普通住房应当同时满足“住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元”三个条件。

非普通住房，不仅需要额外支付增值税、增值附加税、个税这三项税费成本，而且非刚需客群购买之时的最低首付比例，相比普通住房均提高10%。

比如，购房人家庭名下在深圳无房但有住房贷款记录的，购买非普通住房的首付比例不低于6成；购房人家庭名下在深圳拥有1套住房的，购买非普通住房的首付比例不低于8成。

事实上，这一轮深圳楼市行情正是来自2019年底“豪宅税”新政落地后。一大部分房源可以按照普通住宅进行交易，一定程度上促进市场交易的活跃。深圳中原研究中心的统计数据显示，2020年上半年，深圳二手住宅月均成交套数为7333套，远高于2017-2019三年同期成交水平。

增加价格标准是深圳为抑制非普通住房价格上涨重新祭出的一个举动。“总价低于750万元的标准，将会对南山、福田、宝安中心区等均价较高区域的部分刚需和改善户型造成明显杀伤，交易税费将大幅上涨。”美联物业全国研究中心指出。且对有过贷款记录或二套房购房者更不友好，购房成本明显提高，购房热情或被抑制。”

新政背后的楼市行情

“一个多星期以来，我们公司的按揭员都在加班加点打网签。上周，我们店签下的二手单，全部打完网签了。”上述深圳链家资深经纪人员向经济观察网透露，7月14日22点过后，深圳的网签系统一度“瘫痪”。

深圳即将对楼市出手的消息，从两个月前就初现端倪，市场也闻风而动，二手房网签急剧上涨。

7月7日，深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”）曾经发布周报数据提到，6月29日-7月3日间，深圳即将出台房地产调控新政的传言被有意识扩散，催动楼市成交紧迫氛围，误导短期内二手房周网签数据环比上涨40.7%。

10天时间，深圳Q房网福田某片区董事王杰(化名)观察到，在调控传闻下，部分购房者恐慌心理加剧。“这10天，我们成交的单数比之前增加20%-30%。”

另一个细节则体现在业主反价现象上。上述资深经纪人员接触到的一个业主，刚将房源挂牌价格敲定在320万元，但7月14日下午临时“改口”，要将挂牌价上涨至350万元。

“我所在的片区，二手业主普遍都将挂牌价格抬高5%-10%。”王杰说，这段时间，深圳二手市场的看房数量增加。“以前一套房源只有一个购房者来询价，现在增加至3个，选择多了业主心态自然也比较坚挺，就开始反价了。”

《通知》从需求端出发，根据限购、信贷、税收、新盘销售、网签管理等多个方向，将矛头直指深圳楼市的投机行为。无论是落户、离婚买房，还是捂盘惜售、恶意哄抬房价，抑或是违规挪用各类信贷资金，漏洞在这一轮“打补丁”的过程中被层层围堵。

触发深圳启动调控升级的根本原因在于楼市的持续上涨。“说实话，如果不出台这个政策，现阶段深圳房价已经控制不住了，刚需购房者所能挑选的房源，也极其有限。”上述深圳中介高管向经济观察网坦言。

4月以来，深圳楼市迎来一波上行行情，新房供应缺货的现状，使得连夜排队、冻资100万看房、中签率不到5%等现象不断涌现；二手房市场，业主控盘、挂牌价虚高等现象也屡次引发争议。

从4月底，深圳监管层展开一系列动作，通过房地产市场专项治理行动对捂盘惜售、哄抬房价、虚假宣传、发布不实言论等行为进行严厉打击，但效果甚微。

“很多人都以为，4月底监管收紧后，市场就被控制住，房价会企稳在一定水平上，其实并没有。”上述深圳中介高管提到。

经济观察网获悉，6月深圳二手房均价环比实际涨幅高达7%。这个涨幅意味着一套80平方米户型的成交总价比年初上涨100万元。

位于深圳宝安区的二手盘第五大道，过去一个月内，单价以一周1万元/平方米的幅度提升。

上述深圳中介高管发现，这两个月，大量工作、生活完全不在深圳的外地，通过入户来到深圳投机。深圳中原研究中心统计数据显示，上半年，深圳三级市场的投资占比约33.8%，相较去年上升3.2%。

“今天市场主体反应还沉浸在深圳房价上涨中，所以新政出炉时，所有人都带着可惜、遗憾的心情，但是否有人考虑到，现阶段深圳刚需购房者入市可能面临的结果是，在经历1-2个月决策周期后，以高于目前20%的价格买一套不满意的房子。”该深圳中介高管告诉经济观察网，新政接下会产生什么样的连锁反应，目前还没办法预测到。

“整体分析下来，这次新政对于深圳楼市好处颇多，至于刚需购房者，无非就是推后入市时间，但未来所需要付出的购房成本一般不会高于目前阶段。”上述中介高管表示。

王杰也认为，短期内肯定会出现政策消耗期。从历年调控经验看，政策消耗期一般介于2-3个月之间。“这个时间点后，政策的负面影响基本消耗殆尽，市场成交应该会恢复。”

9月12日，中国农业银行与大成基金管理有限公司在北京签订全面战略合作协议。中国农业银行党委委员、执行董事、副行长郭宁宁，大成基金管理有限公司总经理罗登攀出席签约仪式。

郭宁宁表示，2018年是我国改革开放40周年，是我国基金业成立发展20周年，也是资管新规正式颁布的第一年。金融市场的持续发展，金融科技的飞速进步，客户需求的不断变化，都要求传统的商业银行加快转型步伐，为客户创造更大价值。在此过程中，农业银行需要与优秀的业界伙伴携手创新，强强联合，打造功能更加完善、更加智能的综合金融平台，为全行5亿客户提供更加优质的金融服务。大成基金是最早与农业银行合作的基金公司之一，多年来在托管、销售、渠道、研发等方面的相互协作不断深化。双方签订全面战略合作协议，具有里程碑式的重要意义。农业银行将与大成基金一道，在重点领域倾斜资源，实施优先发展，携手开创银基融合发展的新局面。

罗登攀表示，农业银行是全球系统重要性银行,具有很强的影响力与竞争力，是大成基金最早的合作伙伴。双方合作历史已长达19年，大成基金的第一只封闭式基金、第一只开放式基金均托管在农行。农行不仅是大成基金最大的托管银行，而且是大成基金最大的代销渠道。大成基金已为农行客户累计分红60多亿元，双方具有坚实的合作基础。以此次签订全面战略合作协议为契机，大成基金拟进一步巩固与农行的代销、托管业务合作，并着力深耕新兴领域，满足客户对美好金融服务的需求。

双方强调，未来将在以下领域精诚合作，强势出击：一是实现优势互补。充分发挥农业银行在客户规模和经营网络等方面的突出优势，以及大成基金在资产管理方面的专业优势，创造综合性金融服务的协同效应。二是共推转型创新。结合双方业务结构特点，重点在服务“三农”、普惠金融、养老金融、产品研发、智能投顾等方面加大投入，力争尽快开花结果。三是提升客户服务。针对分层、分区域客户的特点，提供优质的资产配置服务和投资者教育服务，着力为客户创造价值，打造卓越的服务品牌。

中国农业银行个人金融部、托管业务部、金融市场部、机构业务部负责人，以及大成基金管理有限公司相关高级管理人员参加了签约仪式。

财富赢商：提前看懂未来，欢迎关注。

无法想象，在2021年的开端，深圳楼市竟如此不受控制。

众所周知，深圳一直是全国数一数二的高房价城市，涨幅也在所有城市中名列前茅，因太过火热， *** 在“房住不炒”的主基调下，对深圳进行了一系列调控。

每年9月、10月都是楼市传统旺季，俗称“金九银十”。各项目火力全开，力争创下一年销售佳绩。

但楼市“限价令”发出后，频频传出“限跌令”，楼市遇冷，购房者观望情绪浓厚。

深圳房市遇冷之后，最惨的还是隔壁的惠州。

深圳买房政策有变，对惠州房价有影响吗？

惠州这两天的天气，大家有木有体验到一夜入冬的感觉？

有人说，2021年没有秋天，只有冬天。

，你以为，善变的只有天气吗？惠州的楼市，今年也是没有秋天，只有冬天呢。不然你看，走进10个售楼处，8个都在打折优惠促销售，剩下的2个，是优惠也卖不出去的，干脆躺平了。

于是乎，前一年还在楼市中做着财富自由美梦的人，一年时间不到，忽地从梦中惊喜，楼市入冬的速度，简直惊呆看客们。

很多人都在关心，惠州楼市的房价降了没？

根据CRIC数据显示，9月惠州商品住宅供应显著放量，成交却持续下滑，网签量跌至今年以来月网签量最低，比2月春节期间的网签还少。截止到9月30日，供应面积为177.60万㎡，成交面积为57.25万㎡，同比跌幅分别扩至38.7%、62.8%，供求比为3.10。成交均价为12995元/㎡。

安居客也是发布今年的走势图，大家可进行一番比较。

相比之下，今年惠州房价到9月，还是维持在13000元/㎡的上下波动，9月份明显下跌。

可以说，量价齐跌。

据路边社消息，多数楼盘当下的优惠力度都是十分大滴~尤其是一些投资属性比较强的片区。因此，本文所输出的备案价格只供预算参考，有买房计划的，走进售楼处，大胆砍价吧，说不定还能凑个9折或者返个首付啥的。​

房价表现上，惠城区除去水口的东江愉景湾之外，其余已经全部处于万元以上。从10000到19000+，惠城区域的新房单价梯度感相对还是很明显的。

金山湖、马安、桥东、江北中心区依旧是第一梯队区域，备案价保持在15000+，水口、江北东区、小金口，老城区项目备案仍以11000-13000之间单价为主。

受大的市场环境影响，备案价格已经不代表楼盘的实际售价，尤其对于投资属性比较强的偏远区域，降价促销已经成为屡试不爽的手段之一。但也有部分热点盘的优惠力度，依旧不大，只有常规一两个点的优惠力度。

“稳”字当头

大跌大涨都不可能

在经过调控后，惠州楼市确实有下行的情况，楼盘优惠折扣不断，力度极大，未购房者在偷笑，高位购房的人在抹泪，甚至怀疑惠州房价还会持续下跌吗？

但从中长期来说，惠州房价仍将保持稳中向上的态势。一方面，随着交通配套、城市基建的不断升级，惠州将深度融圈，与周边城市进一步融合，而惠州房价仍是洼地，虹吸周边城市的外溢需求。另一方面，在当前的土地成本、建设成本下，惠州房价出现大幅度下跌的可能性不大。另在惠八条的“限房价、限地价、竞配建、竞品质”政策要求下，可以预判惠州未来的房价稳中上行，不会出现虚高的现象。

近几年伴随大湾区的规划，惠州的经济不断发展、稳定上升，越来越多的人口涌入，交通、商业等配套设施不断建设，加之“限跌令”的颁布，惠州的房价大跌是基本不会发生的。

调控的目的是实现房地产的平稳着陆和房地产的健康发展，打击炒房客，让居者有其屋，实现房子是用来住的，不是用来炒的目标，更是为了国民经济能够长期平稳健康有序发展。

慧眼看楼市

热

点

资

讯

深圳楼市政策四十年回顾

地产政策大事记

深圳地产政策是怎样演变的呢？

1978年-1983年

政策：允许私人建房

注：允许私人建房，城市居民可以自购自建，开始住房制度改革。

1984年

政策：商品房化试点

注：发布城建综合开发暂行办法，推行商品房。

1985年-1987年

政策：公有住房补贴出售

注：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售。

1988年

政策：允许土地批租

注：修改《宪法》，允许土地批租，全国城镇分期分批推行住房制度改革。

1989年

政策：发布《关于坚强房地产市场管理办法的通知》

注：规范市场行为，整顿市场秩序，压缩固定资产规模，紧缩银根。

1990年

政策：发布《土地管理法实施条例》

注：加强治理整顿，推进土地使用制度改革。

1991年

政策：推行房改

注：治理整顿，房地产市场建设全面起步，房改开始在全国范围内全面推行。

1992年

政策：引进外资，开放开发消费贷款

注：引进外资，宣布治理整顿结束，扩大市场调控范围，下放权利，发放开发消费贷款。

1995年

政策：颁布《增值税》法

注：颁布《房地产管理法》、《增值税法》，开始实施安居工程。

1996年

政策：全面推行住房公积金制度

注：租金改革和公有住房出售有序发展，政策性贷款制度开始建立，安居工程顺利推进。

1998年

政策：停止住房实物分配

注：逐步是习惯住房分配货币化，同时调整住房投资结构，重点发展经济适用房。

1999年

政策：鼓励个人换购住房，免个人所得税

注：调整房地产市场若干政策，启动房地产市场，免征营业税，契税减半。

2000年

政策：发布《关于房地产中介服务收费通知》

注：国家计委、建设部联合发布《关于房地产中介服务收费通知》，对房地产经纪费的收取额度做了明确规定。

2001年

政策：免营业税，契税等支持

注：对1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税、行政事业性收费。

2002年3月

政策：降低贷款利率

注：降低住房公积金贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降至4.05%，修改《住房公积金管理条例》。

2002年8月

政策：恢复征收土地增值税

注：央行认为局部投资增幅过大，需要严格控制土地供应量，恢复征收土地增值税。

2003年

政策：提高二套住房首付比例

注：6月，出台121号文件，加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款，提高二套住房贷款首付比例。7月，出售房屋开始征收房地产税。

2004年

政策：存款准备金率上调

注：存款准备金率从7%提高到7.5%，上海市颁布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转。

2005年

政策：国八条出台

注：房贷优惠政策取消，房地产税改革深入触及交易环节，国八条出台，调控上升到政治高度。

2006年

政策：国六条出台

注：国六条出台，新一轮调控开启，国税总局出台二手房营业税政策，开始着手整理二手房市场；未取得预售许可证不得发布预售广告，规范期房预售制度。

2007年

政策：二套房贷款首付不低于40%，限制外商投资范围

注：国税总局清算土地增值税标志新一轮调控开始。全年6次加息，以家庭为单位第二套贷款首付不低于40%。

2010年

政策：全民限购令

注：限数量，深户社保1年

2011年

政策：“新国八条”公布

注：二套房贷款首付比例提高60%，贷款利率提高基准利率1.1倍。

2012年

政策：二套房贷款首付比例提高到70%

注：二套房购买在原来首付贷款6成基础上再加1成，比例提升为最低70%。

2015年3月

政策：个人转让住房营业税免征年限由5年降低为2年

注：公积金贷款首套房首付比例降为2成，二套房商业贷款首付比例降低为4成，同时规定个人转让营业税免征年限由5年降为2年。

2016年

政策：社保1年改3年，社保3年改5年

注：3月：社保1年改3年，重新执行首付款比例最低30%的政策，二套首付款比例最低70%的政策。4月：上调评估价；5月：营业税改征增值税；10月：社保3年改5年；再次上调评估价。

2018年

政策：新房限价出售

注：1月：新房限价出售。

3月：利率上调10-15%，部分银行停贷；

3月：三价合一(成交/评估/网签价)

7月：限售(公寓5年，住宅3年，企业禁购)

8月：房改，安居房居住满15年才可出售

2019年

政策：LPR利率实施

注：8月：LPR利率实施；

11月：豪宅线取消，144平以下(含)满两年可免增值税

2020年

政策：公有住房补贴出售，新版征信上线

注：1月：新版征信上线；

7月：深圳八条，深户三年，豪宅首付上调10%，免增值税2改5年，豪宅线750万。评估价上调。

9月：银行国土局结婚证联网。

2021年

政策：二手房指导价出台

注： *** 指导价出台(最新)指导价贷款

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