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7月中旬,国家统计局发布数据显示,今年前6月,商品房销售面积68923万平方米,同比下降22.2%;其中,住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元,下降28.9%;其中,住宅销售额下降31.8%。
商品房销售面积与销售额双双下滑,购房者消费信心仍待提振。在此背景下,各地密集推出调控政策。中原地产研究院统计数据显示,截至7月25日,7月已经超过80个城市,出台了80多条稳楼市的政策。
值得注意的是,本轮调控中,一些“奇葩”政策引发关注与质疑。比如,近日江西樟树市发布《关于促进樟树市房地产业良性循环和健康发展若干措施》,提出凡在2022年7月1日至2022年12月31日期间,已备案的中介机构每销售一套商品房,由财政给予1000元奖励。
“整体而言,本轮调控政策内容越来越宽,政策力度越来越大。”中原地产首席分析师张大伟说道,“但截至目前来看,市场的信心依然没有完全恢复,期待更大力度政策的出现。”
房地产市场“尚待恢复”
7月15日,国家统计局发布6月70城房价数据。2022年6月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比总体趋稳,环比上涨城市个数增加,同比继续走低,同比上涨城市个数减少。其中,6月份70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有21个和12个,比上月分别减少2个和1个。
与价格下行趋势几乎同步,多地房贷利率也出现不同程度的回落。
贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示,2022年7月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%,二套利率为5.07%,分别较上月回落7个、2个基点。
事实上,对消费者而言,房贷利率回落,一定程度上会对冲房价上涨的不利影响。但在购房者普遍缺乏消费信心的当下,即便是利率进一步回落后,购房热情也并未被充分激发出来。
易居研究院智库中心报告显示,7月前20日,全国70个城市新建商品住宅成交面积为1406万平方米,环比6月前20日增长6%,同比去年7月前20日下降31%。
“7月前20日数据呈现‘环比小增、同比下降但降速收窄’的良好态势,充分说明房地产市场有向好发展的动力和基础。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说道,“但由于此类交易量的绝对规模还是偏低的,所以楼市状况依然虚弱,下半年依然要提振交易行情。”
此外,今年上半年房地产投资数据也并不乐观。据悉,上半年,全国房地产开发投资68314亿元,同比下降5.4%。其中,住宅投资51804亿元,下降4.5%。从同比走势来看,开发投资持续承压,累计增幅逐季滑落至负增长区间。
受房地产投资额力度减弱影响,地产项目开发投资规模出现负增长趋势。以6月为例,当月开发投资规模为1.6万亿元,单月同比连续4个月负增长。
在各地楼市中,不同城市房地产行业表现出较大差异。
以房价涨幅居前的数城为例,西安、北京、杭州、成都、徐州、上海6城出现了新房价格与二手房价格双双上涨的情况。
除徐州外,其它城市均为近两年发展势头强劲的一线、新一线城市。这些城市近年来的基建开工、招商引资、人口流入等数据表现较为亮眼,促进了楼市的相对强劲。
“最近部分城市表现出现了复苏迹象,比如成都、杭州。现在整体趋势是有复苏的迹象,但是市场恢复还需要一定的周期与耐心。”严跃进说道。
稳楼市政策“多点开花”
截至本月25日,年内房地产调控已经超过550次,同比上涨接近70%。其中,7月份的政策出台也非常火爆。
“预防烂尾楼、增加购房补贴成为7月政策的最大新特点,其中最常见的政策便是各地不断加码购房补贴。”中原地产首席分析师张大伟对
以山东济南为例,7月6日,济南发布了《济南市人才服务支持政策(30条)》,其中提到符合条件的人才可享受购房补贴,最高补贴100万元。
具体来看,A类人才“一人一策、一事一议”;B、C、D类人才,可享受不超过购房金额的50%,分别为最高100万元、70万元、40万元的购房补贴;E类人才中符合条件的全日制博士、硕士研究生可分别享受15万元、10万元的一次性购房补贴。
以人才等级作为购房补贴金额划分标准,湖南长沙、四川眉州、江苏徐州、广东东莞都曾发布过类似政策。
不同于人才划分标准,湖北黄冈在《关于进一步促进黄冈市区房地产市场平稳健康发展的补充措施》中提到多次优化购房补贴政策,其中给予在黄冈市区购买普通商品房(含二手房)的二孩家庭购房补贴5000元,三孩家庭购房补贴1万元。
以多孩家庭作为不同金额补贴标准,江西九江也出台了类似政策,提到二孩、三孩家庭购房每平方米分别补贴300元、500元。
此外,公积金政策也是本轮调控中最集中的政策方向之一。其中,唐山发布的《关于一人购房全家帮有关政策通知》引发极大关注与讨论。
继唐山之后,河北省秦皇岛市也发布《关于稳定全市经济运行的若干政策措施》的通知明确,缴存人全款购买本市新建自住住房的,夫妻双方父母可以申请提取住房公积金支持子女购房(只限一次)。
值得一提的是,本轮调控中,一些政策引发关注。比如,针对“一人购房全家帮”,就有房地产专家指出,这样做使家庭的压力增大。
另外,还有从财政补贴中奖励卖房的。比如,江西省樟树市发布《促进房地产业良性循环和健康发展的若干措施》中提到,奖励商品房销售中介机构销售行为。凡在2022年6月30日至2022年12月31日期间,已备案的中介机构每销售一套商品房,由财政给予1000元奖励。
“过去的购房补贴,主要是指对购房者进行补贴,也有一些可能会涉及对房企进行补贴。而针对中介采取的补贴则属于第一次。这也意味着目前购房补贴也出现了很多新情况和新动向。”严跃进说道。
严跃进认为,对于此类补贴,尤其是要考虑到,中介公司人员流动性大,其和购房者获得补贴的方式略有不同。
而《玉林市卫生健康系统引进卫生人才支持加快人口进城政策措施(试行)》提出,玉林市市直各医疗卫生单位优先聘用符合条件且在同等条件下已在玉林城区新购房的应届毕业生。不过,上述政策已经证明将不予实施。
事实上,更多的政策还是聚焦在如何降低购房成本上。张大伟也对
严跃进则表示,后续改善型购房需求方面会有各类政策支持,包括多孩家庭、人才购房和新市民购房,普通住宅的标准调整,二套购房政策的进一步放松等待,以更好刺激住房消费需求。
一只接手于2015年6月上证综指5000点时的基金,在上证综指重回3200点的当下,已创出超90%的涨幅。
不仅如此,这只基金二年期、三年期、五年期排名均位列同类前10%(数据银河证券,偏股型基金(股票上限80%)(A类),2022/3/25),且被银河证券、海通证券评为三年期、五年期五星评级(2022/1)。
它就是海富通基金总经理助理周雪军掌舵的海富通收益增长混合(519003)。
均衡配置的明星基金
海富通收益增长混合基金是周雪军在海富通基金管理的第一只基金,也为这只基金打上了属于自己的标签。
周雪军是一位均衡型选手,北京大学光华管理学院财务和金融专业毕业,最早在某大型地产公司干了2年,后去了基金公司做研究员,主要覆盖地产、银行、建筑建材等行业,2012年6月开始担任基金经理,经历了多轮牛熊。2015年加入海富通基金,现任总经理助理兼公募权益投资部总监。
无论市场风格如何,周雪军都能够从容面对。2012年地产、银行大涨,2013年TMT走强,2014年金融股爆发,2015年成长加速,2016年供给侧改革,煤炭钢铁崛起,2019-2020年的消费、医药行情等,每一轮大机会他几乎都参与其中,中长期业绩愈发亮眼。
截至今年3月25日,海富通收益增长基金的周雪军任职回报达到92.16%,基金近两年净值增长率78.76%,近三年净值增长率123.81%,近五年净值增长率142.63%,同类排名分别为11/126、9/117、10/100,均为前10%!(数据银河证券,偏股型基金(股票上限80%)(A类))
同样由他管理的海富通改革驱动的业绩弹性更大,任职5年多回报达240%(数据银河证券,2016/4/28-2022/3/25)。海富通改革驱动是FOF重仓基金名单上的常客,最新2021年半年报的机构持有比例更是高达95%以上。
“慢即是快”的制胜之道
如果只是一两次的踩中市场节奏,可能是运气,但若多次机会都能把握住,那很难用运气来解释。作为一位投资经验超9年的老将,周雪军已经建立起五大能力圈:大金融、大消费(含医药)、TMT、周期品和制造业。这些行业涵盖了成长、价值、周期等多个赛道,让他在不同的市场风格下都能游刃有余。
在基金管理上,周雪军有着与众不同的特点。1)他很注重组合管理,善于构建具有层次感的组合,既能保持进攻性,又不会在防守端缺位;2)行业配置较为分散,不会做很极致的投资,单个行业的配置比例一般不会很高;3)善于跨行业比较,会根据公司的性价比对组合进行动态调整。
均衡配置、分散投资,很多时候给人的错觉是业绩弹性差,市场跌时不抗跌,涨时爆发力弱,但周雪军用业绩告诉我们,在投资中慢即是快的道理。而周雪军之所以能取得突出的业绩,核心原因在于他的能力边界较广,对一些行业的理解较深刻。这也是他的核心优势所在。
数据说明:海富通收益增长混合2016-2021年度净值增长率分别为-1.51%、11.55%、-22.44%、53.94%、69.11%、25.20%,业绩比较基准收益率分别为-3.17%、4.80%、-10.34%、16.87%、13.83%、2.64%。数据本基金定期报告。期间历任基金经理:周雪军(2015/6至今)
海富通改革驱动混合2017-2021年度净值增长率分别为17.45%、-27.57%、74.12%、89.50%、27.81%,业绩比较基准收益率分别为10.80%、-10.81%、19.71%、15.40%、-0.41%。期间历任基金经理:周雪军(2016/4至今)。数据基金定期报告。
海富通均衡甄选混合A类份额2021年度净值增长率为17.76%,C类份额2021年度净值增长率为16.89%,业绩比较基准收益率为-5.78%。2021年度业绩为自合同生效日(2021年1月26日)起计算。期间历任基金经理:周雪军(2021/1至今)。数据本基金定期报告。
海富通沪港深混合2017-2021年度净值增长率分别是25.11%、-17.12%、31.54%、32.79%、6.48%,业绩比较基准收益率分别是22.60%、-14.42%、18.70%、9.79%、-6.70%。数据本基金定期报告。期间历任基金经理:张炳炜(2016/11-2018/8)、王智慧(2016/11-2021/7)、高峥(2017/8至今)、周雪军(2018/12至今)。
风险提示:投资有风险,我国基金运作时间较短,不能反映股市发展所有阶段。基金过往的业绩并不预示其未来表现,基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。基于投资范围的规定,文中基金的波动性可能较大。海富通基金管理有限公司郑重提醒您注意投资风险,请详细阅读基金合同、招募说明书,了解基金的具体情况。(CIS)
今天,国家统计局公布了1月70城房价数据。具体来看,相比去年12月,今年1月份,有39个城市新建商品住宅中房价环比下降,有55个城市二手住宅房价环比下降。此外,相比去年1月份,有20个城市新建商品住宅售价下降,有30个城市二手房价格下降。
分城市来看,一线城市的新房价格均环比小幅上涨,二手房则是有涨有跌。其中,今年1月,北京、上海、广州、深圳新建商品住宅售价分别涨1.0%、0.6%、0.5%、0.5%,二手房方面,北京、上海分别上涨0.5%、0.6%,广州、深圳则分别下降0.2%、0.5%。
二线城市新房价格环比由跌转0.3%为涨0.1%,二手房仍环比下降0.2%。
三线城市新房和二手房价格环比分别下跌0.2%和0.4%。
相比去年1月份,一线城市新房和二手房价格分别同比涨4.4%、4.1%;二线城市新房和二手房价格分别同比涨2.5%、1.0%;三线城市中,新房同比涨0.5%,二手房则下降0.7%。
从上述数据可以看出,总体而言,无论新房还是二手房,房价同比涨幅均不及去年1月份,但房价下降趋势也不如去年12月严重。在楼市普涨趋势消失,甚至在一些城市房价持续小幅下跌的大背景下,房企去库存和销售回款压力仍然较大。
地产股方面,今天房地产开发板块微涨,地产股涨跌互现。截止发稿,黑牡丹接近涨停、泰禾集团、大悦城、新联华纷纷上涨。
此外,也有许多公司股价下跌。截止发稿,空港股份、中交地产、宁波富达、滨江集团、招商蛇口、万科A等地产股纷纷翻绿。
房地产行业近年来确实不太景气。在“房住不炒”大趋势下,去年行业监管不断加强,许多房企在资金端和销售端都面临较大压力,中小房企破产事件层出不穷,连头部房企都有暴雷的。近期,“地产优等生”万科掌门人郁亮喊话,称房地产行业已进入“黑铁时代”,缩表出清和去金融化在所难免,2022年企业需要破釜沉舟、背水一战。
在强监管和行业不景气背景下,2021年,许多房企销售状况不佳,拿地积极性大幅下降,地产股也跌跌不休。从销售情况来看,2021年规模房企平均目标完成率不足90%,明显低于近年来的平均水平,除绿城、华润、滨江等少数超额完成全年目标的房企之外,逾八成房企未完成全年业绩目标。在融资困难和销售回款不及预期的情况下,许多房企资金吃紧,加上对行业的悲观预期,就更不会积极拿地了。
对于房地产行业面临的问题,国家已有所关注,近期也陆续出台了一些利好政策。
2月8日,央行、银保监会发文,明确银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款,将不再纳入房地产贷款集中度管理。鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,加大对保障性租赁住房发展的支持力度。这一新规的落地,有利于打消银行发放涉房贷款诸多顾虑,从而缓解房企资金压力。
2月10日,央行数据显示,1月信贷社融增长创新高,当月人民币贷款增加3.98万亿元,为单月统计高点,同比多增3944亿元;社融增量达到6.17万亿元,超出市场预期,比上年同期多9842亿元,同样创单月历史最高。随着稳增长政策的落地与初见成效,未来宽信用有望持续发力,进一步促进企业和居民新增贷款的增加。
此外,近期还有报道称,全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台,该管理办法将规范各地预售资金监管操作,促进房企资金更加稳健。通过促进商品房预售资金使用的灵活性,从而缓解房企资金压力。这也是对此前部分地区在商品房预售资金管理过于严格的纠偏。
在疫情反复、经济存在下行压力的情况下,近期国家对楼市的政策出现了调整和边际放松。一方面房企的资金紧张问题有望得到缓解;另一方面,在房贷利率下调等背景下,银行贷款额度较充足、放款周期加快,部分地区首套贷款利率下调,楼市有所回温,这有利于房企加速出货,销售回款速度加快。
在一些列利好政策刺激下,今年地产股出现了几波反弹,但并不意味着行业将迎来春天。长期来看,随着我国人口红利逐渐消失和城市化接近尾声,房地产行业仍然难改加速下行的命运。在“房住不炒”大趋势下,房地产大概率要去金融化,回归居住属性。
无论是买房还是炒股,在行业增长空间有限的前提下,房地产已经不是一个很好的投资赛道。
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7月13日,安徽滁州发布稳地产新政,其中提出取消夫妻离异一年内购买住房不得申请住房公积金提取和贷款的限制。同时,还提出给予购房者实际缴纳契税的50%补助;降低居民首套及二套改善性住房个人按揭贷款首付比例和贷款利率等。
有研究机构统计,今年上半年全国有超180个省市放松了房地产调控政策,出台频次近500次,但政策效果并不明显。
业内人士认为,对比历史周期,政策进入实质性宽松到市场企稳恢复一般需要两个季度左右,本轮房地产的放松周期始于2021年9月,今年4月以来政策进入实质性放松阶段,因此本轮市场企稳恢复尚需一定时间。
安徽滁州多措施稳地产
7月13日,滁州市发布《关于进一步促进房地产业良性循环和健康发展的若干举措》,包括优化住房公积金使用政策、给予部分购房契税补助、加大金融支持力度等三方面共8项措施。
其中,在优化住房公积金政策方面提出,取消夫妻离异一年内购买住房不得申请住房公积金提取和贷款的限制。
同时,连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,即可申请住房公积金贷款。再次申请住房公积金贷款购买新建自住住房的,首付款比例调整为不低于20%。职工在市行政区域内购买自住住房,提取本人及配偶住房公积金账户内存储余额后,资金不足的,可提取其父母、子女的住房公积金账户内存储余额。
在给予部分购房契税补助方面提出,购买商品房(住宅、非住宅),受益财政给予购房者实际缴纳契税的50%补助。享受财政补助政策以网签备案时间为准(截止时间为2022年 12月31日),于办理不动产登记后,凭不动产权证、网签备案单、契税发票办理。
在加大金融支持方面提出,各金融机构可降低居民首套及二套改善性住房个人按揭贷款首付比例和贷款利率。首套住房首付比例最低可降至20%,贷款利率最低可降至相应期限贷款市场报价利率减20个基点。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次购买普通商品住房申请贷款的,金融机构可参照首套房贷款政策执行。
该政策实施范围为琅邪区、南谯区、滁州经济技术开发区、中新苏滁高新技术开发区,各县(市)可参照执行。其中,中新苏滁高新技术开发区优先适用《中新苏滁高新区人才引进购房补贴实施办法》。
房地产市场何时恢复?
今年以来,中央和地方频繁出台稳楼市和纾困房地产的新政。
据中指研究院统计,今年上半年全国有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策,需求端政策不断发力,政策出台频次近500次。
不过,中指研究院认为,热点一二线城市需求较为旺盛,因此政策调控优化较为谨慎;普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大,政策调控频次较高,但市场对调控措施优化的敏感性弱,政策效果不明显。
对于房地产市场何时恢复,中指研究院指出,对比历史周期,在中央较大力度政策出台,同时各地跟进后,全国商品房销售面积同比降幅将在短期内完成筑底,从政策进入实质性宽松到市场企稳恢复、房地产市场销售同比实现正向增长一般需要两个季度左右的时间。本轮房地产的放松周期始于2021年9月,今年4月以来政策进入实质性放松阶段,因此本轮市场企稳恢复尚需一定时间。
中指研究院认为,在市场销售继续下行的情况下,政策力度有望进一步加强。短期来看,房地产市场恢复稳定运行前,各地因城施策频次或将维持在较快节奏,供需两端政策均仍有空间。
对于下半年的市场形势,中指研究院预计,在政策发力显效、疫情影响进一步减弱等利好因素带动下,购房者预期和置业信心将会逐渐修复,基本面较好的部分热点城市市场或将率先进入恢复通道,进而带动全国市场情绪修复。乐观情形下,预计下半年商品房销售面积同比小幅增长,带动全年销售面积同比降幅在7%左右;中性情形下,下半年商品房销售面积与去年同期基本持平,全年同比降幅或超10%;悲观情形下,下半年全国商品房销售面积同比仍小幅下降,全年商品房销售面积同比降幅或超13%。
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