京投银泰(龙江交通股票股吧)

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• 1、京投银泰

• 2、龙江交通股票股吧

• 3、京投银泰万科西华府

• 4、京投银泰琨御府

中国网财经11月8日讯

对于亏损的原因，京投发展给出的解释是：销售回款大部分未满足结转销售收入条件。数据显示，2019年1-9月，京投发展签约销售额为47.45亿元，实现销售回款41.87亿元。

京投发展曾在2018年年报提到，公司2019年计划签约销售额为76.8亿元，前三季度仅完成了全年计划的61.85%。对京投发展四季度是否能顺利卖出29.35亿元，有业内人士表示：“可能存在较大难度。”据了解，京投发展2018年的销售金额为45.39亿元，也仅完成预期目标的65%。

资产负债率超90%

全年销售目标能否完成存疑的京投发展，负债规模持续增长是不争的事实。

三季报显示，截至2019年9月30日，京投发展总负债为404.47亿元，相比上年末增加了131.95亿元；资产负债率为91.22%，较上年末增长5.7个百分点；一年内到期的非流动负债为20.03亿元。现金流方面，2019年1-9月，京投发展经营活动产生的现金流量净额为-84.13亿。

某知名地产分析师在接受中国网财经

其实，京投发展的资金压力问题，从其今年进行了多笔融资也可以略见端倪。2019年3月，京投发展发行10亿元公司债券(第一期)，票面利率3.99%；7月，发行5亿元公司债券(第二期)，票面利率3.78%；8月，发行2019年度第一期中期票据，发行规模为人民币5亿元，期限3年，票面利率4.70%。

“卖子还债”被交易所问询

京投发展还计划通过转让子公司股权筹集资金。9月11日晚间，京投发展发布公告，计划以4.36亿元的对价，将持有的子公司北京京投兴业置业有限公司(简称“兴业置业”)51%股权转让给控股股东北京市基础设施投资有限公司(简称“京投公司”)，京投公司向兴业置业提供的资金将用于向京投发展偿还债权款10.46亿元。

然而，京投发展上述公告发出的第二天，就收到了上交所下发的问询函。要求其就兴业置业计提大额应付股利的合理性、此次交易作价的公允性以及是否符合承诺豁免的相关要求三个方面作出说明。此外，上交所还要求京投发展结合对兴业置业应付股利款的付款进度，说明有无存在控股股东侵占上市公司利益情形。

对此，京投发展给出的回复是，截至去年末，兴业置业开发的琨御府项目工程已全部竣工备案，项目进入收尾阶段，账面形成巨额未分配利润，需对股东投入进行收益结算。2019年，兴业置业召开股东会，对各股东按照持股比例进行了利润分配，符合股东投资目的。考虑到上市公司利润分配回报投资者的需要，兴业置业按照股东会决议和企业会计准则的相关规定计提应付股利，属企业正常经营业务活动，具备合理性。同时，此次付款进度约定符合股权转让交易类业务合理付款时间，不存在控股股东侵占上市公司利益情形。

房屋质量屡被吐槽

京投发展股权交易受到交易所的问询，房屋质量则受到消费者的质疑。今年年中，京投发展就曾因旗下房产墙皮脱落问题成为舆论热点。

今年5月19日，因持续性9级以上大风影响，造成北京昌平区东小口镇公园悦府小区三期2号楼3单元西侧，保温装饰一体化板局部脱落，部分脱落物掉至楼下待开园的幼儿园楼顶，现场未造成人员伤亡。

资料显示，公园悦府小区由北京京投银泰尚德置业有限公司(以下简称“京投银泰” )开发建设，而京投银泰正是京投发展的子公司。被大风吹掉墙皮的公园悦府三期项目去年年底才刚刚交房。

“风一吹墙坏了，豆腐渣工程”、“开发商偷工减料，真黑”，许多业主彼时在社交平台上表达对小区安全性的担忧。

当日晚间，京投银泰发布致歉信，称发现脱落的部位局限在锅炉房烟道外墙的对应位置，公司已第一时间召开现场紧急会议，集团领导与项目团队共同排查现状安全隐患，并逐项安排外墙回复的后续相关工作。

不过，公园悦府小区的问题还不止如此。在房天下等平台可以看到，有公园悦府小区业主诉称，小区单元门口通道弯弯绕绕，存在消防隐患。人民网地方领导留言板显示，今年有多位公园悦府业主对小区内存在的群租房扰民、小区门口乱停车、小区内有异味等问题进行投诉。

今年9月，人民网地方领导留言板上有北京西华府小区业主对京投发展的投诉：“9号线地铁郭公庄车辆段露天铁轨噪音严重超标，开发商京投发展未按承诺安装防声屏障，周边小区业主每天从凌晨4-5点到晚11-12点饱受刺耳的地铁列车进出噪音折磨，这已严重影响日常作息和身体健康，小区业主与开发商多次协商，仍未解决。”

对于京投发展的未来，上述分析师表示，公司后续需要注意楼盘问题、质量问题，还要在项目销售、去库存、维护资金稳定方面继续完善。“这对京投发展来讲，会增加管理上的压力。但只有做到位，才会具有较好的效果，企业财务才会更加稳健。”

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7月4日丨龙江交通(601188.SH)公布，截至2022年6月30日，公司以集中竞价交易方式累计回购股份数量为1040.8656万股，占公司总股本的比例约为0.79%，支付的总金额3411.247万元(不含交易费用)。

最近南城发生两件大事儿，一件是华为中国总部要入驻丽泽，很多人因为这个利好去那边看房，另一件大事儿就是我们佳爷房谈工作室要搬到总部基地了。当然最主要还是第一件事。华为入驻丽泽，周边房产中介笑了。最先开始刷屏发这消息的是中海，接着周边其他楼盘的海报当然也跟上了，欢迎友邻几个字打得大大的。除去揭叔眼中的东高地，南城大家认为的潜力板块且有产业规划的就俩地，丽泽和总部基地。最近一段时间二手房市场回暖，华为即将入驻是否会带动周边房价上涨呢？又有哪些品质小区？一起来看看。

有着第二金融街之称的丽泽商务区目前已有500多家企业入驻，一个华为能对周边楼市带来质的变化吗？这一点我表示存疑，毕竟南城有实打实的例子，前几年京东风风火火的入驻大亦庄也没见着撬动那边的楼市，相比北边互联网公司抱团竞争的惨烈，无论丽泽商务区还是总部基地，在外界的声音还是安静了一些，像总部基地更是60%以上的入驻企业都是民营企业，无论公司规模，硬实力都没法和后厂村，望京这些成熟产业板块比。中午饭点儿来这边溜达一圈，真没有后厂村望京的人气儿。再瞧中关村那一片的码农，直接拉动了上地、西二旗、昌平等区域的购买力。

丰台总部基地

这里的二手房不涨反降

再来说说丽泽和总部基地的市场行情。北京二手房12月份网签2万多套，热门板块回龙观、常营、望京的房价跟去年同期比涨了5%左右，而丽泽板块的二手房，品质好一点的像保利百合，风荷曲苑等基本与去年持平，也还算跟住了大盘。

但总部基地的二手房就有点出乎意料了，区域内地铁上盖次新商品房京投银泰万科西华府，名牌物业，月流通十套左右，个人觉得还不错，但仍有5-10%的议价，80多平的两居去年能卖590万，现如今540万就卖，同比竟下跌了9%！还有像区域内小户型网红盘中海御鑫阁，30多平最小开间去年年底200万左右，现在还跌了点，190-200万之间就能买。

总部基地代表小区：京投银泰万科西华府

先来到了总部基地。踩盘时重点看了看这边知名物业+品质+流通王者的次新地铁上盖盘，京投银泰万科西华府。万科西华府位于西南四环外，北侧紧挨着地铁9号线郭公庄站，纯地铁上盖。小区分三期，14-19年建成的房子，整体打造稻田式园林风格。三期距离地铁近，但北侧临街，可能会闻到异味（垃圾转运站）；二期位于小区中心，最安静；一期南侧临街，活动空间最大。小区户型种类很多，一居44-69平，总价325万起；两居71-89平，总价450万起；三居113-138平，总价690万起；下跃152-206平，总价800万起。

小区万科物业在市面上也是有口皆碑的。物业费4块，人车分流，地下停车为主，地面也设置了部分停车位，车位富裕，产权车位35万一个，租赁车位650-700/月。小区规模较大，老人孩子有活动空间，楼间距较大。问了中介，月成交能达到10套左右，但价格就没那么美好了，88平南北两居，去年同期房源590万成交，但目前挂牌550万却不太好卖。算下来该户型价格降了不少，与网上市场火热的论调相差甚远。名牌物业，次新商品房，万科精装修，地铁上盖等诸多亮点，也没有阻止这里的价格下跌。

小区最主要的不足就是下楼活动有点费劲，因为地铁停车间在小区下面，所以活动空间是高架在小区中心的，每期房源之间都要靠连廊桥通过，要想去小区活动区域，楼梯上上下下是不可避免的，另外两居得房率一般，也就70%出头。

说一下附近其他二手房小区：北京方向算是中规中矩的次新小区，紧挨着西华府，金隅开发，一共就4栋楼，小面积为主，价格比西华府低一些；万科蓝蓝沁家园算是丰台科技园小户型得房率最高的小区了，户型产品好，但价格也是真的高；另外这还有四环二百万网红盘，中海御鑫阁。月流通也在10套左右，30-40平开间总价200-300万。目前也处于阴跌走势。

另外总部基地二手房周边还有一些新房，600万出头能买到三居是新房的优势。除此之外，新房能不能干过区域内的二手就不一定了，因为新房或多或少都有自己的问题，比如有的密度大，有的开放式社区，有的挨着垃圾转运站等等，您自己掂量着要不要买。但终归600万买的是三居，这个价位二手房两居妥妥的，三居又够不上，对于家里人口多的家庭来说买二手有点尴尬。

丽泽片区代表小区：保利百合花园

从性价比看，保利百合花园肯定是丽泽品质，环境，流通，价格都很突出的小区。所以重点看了看。保利百合花园在西三环外六里桥西南角，距离地铁10号线六里桥站不到300米，09年建成的小区，保利自持物业，物业费2块8，人车分流花园式小区，是三环为数不多的超大楼间距，中心有大花园的社区。

保利百合花园户型种类多，平层复式都有，两居为主力户型，76-93平的两居，占比70%以上，614-855万。其余均为三居，89-148平总价790-1355万。顶层还有带阁楼的复式，89-147平，850万-1600万。小区特色户型为复式，看了一套顶层带阁楼的房子，整体感受下。

小区优点还是蛮明显的。保利物业服务确实没得说。另外交通很方便，小区北门距离六里桥地铁站200米。小区建筑为欧式新古典风格，质量较好，楼龄新，人文素质比较高。居住人群以年轻家庭为主，户型好，两居南北通透，很受刚需人群喜爱。小区中心有小花园，中间有水系，花园景观是一大亮点。来的时间不凑巧，赶上夏天还能听见水流声。小区内部有华联超市，另外3号楼东侧有个便民蔬菜点，每周新发地的菜篮子都会来送新鲜蔬菜。个人觉得对户型要求比较苛刻、想在丽泽商圈上车的朋友，保利百合花园不失为一个好的选择。比较适合一些白领刚需或刚改客户。

再来说说小区不足。容积率2.7相对较高；地库产权车位45万一个不算便宜，虽然也有租赁车位，但比较紧张。小区外围不太好停车，有贴条风险，对车位要求较高的朋友慎重选择；另外挨着六里桥长途客运枢纽，人流较多，尤其在周末节假期周边乱一些；另外，北侧楼栋多少会受到京港澳高速噪音影响；最后就是除了底商，生活配套弱一些，周边挺荒凉的。

简单提一下附近其他小区。说到丽泽这边的高端品质小区，龙湖西宸原著肯定独当一面。不过12万左右的均价也让不少购房人望而却步。另外风荷曲苑小区板塔结合，户型一般。生活配套比保利百合那边稍微好一点；益丰苑环境还行，但整体品质比保利百合差了一档，离地铁远些。另外还有区域内还有些其他二手房小区或多或少都有些不足，对比下来还是保利百合花园略胜一筹。

简单总结:

整体说说踩盘感受。目前来看，南三仍然没有摆脱不如北五的窘境，不信你就去保利百合周边逛逛。不过综合分析，对于刚需和改善来说，如果资金相对有限，又希望能靠近主城区，不妨考虑下丽泽片区及其周边，虽然不够高大上，但是通勤便利，价格实在，炒作成分少。虽然丽泽片区眼前利好一般，但三环的黄金区位还是无法改变的。如果不考虑地段，我觉得总部基地那几个二手房也可以考虑。毕竟有企业，品质、配套还行。出门就是地铁9号线，步行十分钟到万达、永旺。整体对比周边新房还是有优势的。

另外，不要把南城楼市和北边东边甚至学区那边的行情等同对待。在南城买房就别太想着学区了，除了地段，品质可能是您需要重点关注的因素，尤其很多朋友提到的保值，毕竟这边少了很多附加属性，比如学区，比如产业的多样化，比如配套的完善度，所以自住除了地段，在这边买房的人对居住的要求会更高，会更挑剔。除非您自住预算有限，只想着低价上车。事实证明，物业好、次新、品质好、流通好的房子也没法肯定说保值或不保值。怎么样，买房你会考虑总部基地和丽泽这两个片区吗？

■人物简介 高一轩，男，1981年出生于北京，京投发展股份有限公司总裁。新京报

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作为京投发展股份有限公司（以下简称“京投发展”）的总裁，39岁的“少帅”高一轩坐在位于北京国贸银泰中心之内的办公桌前，描绘出“地铁站之上的美丽新世界”：在呼啸而过的地铁之上矗立着高耸入云的住宅，摩天大楼、CBD商务区、购物中心甚至大型公园，南来北往的人们穿梭其中，可“上天入地”，享受地铁之上的繁华世界。

这就是基于轨道交通的物业开发模式，人们常说的“地铁上盖”，在二十年前的北京，当地铁一号线横穿北京城，人们难以想象高层住宅将矗立在地铁之上，而如今，当你打开北京地铁纵横交错的线路图，这样的“地铁上盖”正在遍地生花。

而京投发展就是国内率先尝试“在轨道交通车辆基地上盖房子”的公司，而高一轩自然也成为“第一个吃螃蟹的人”。

酒仙桥走出的青年

高一轩是土生土长的北京人，从小在酒仙桥长大，周围聚集了738、774、798等很多电子类工厂，因为工厂聚集了全国各地的大学生，高一轩从小就开始接触五湖四海的文化。

非常巧合的是，高一轩出生于1981年，这一年，北京地铁正式对外运营。可以说，高一轩个人成长与北京地铁发展之路是同期的，这也使得高一轩与地铁结下了最初的缘分。

22岁，那时的高一轩才刚刚从中国人民大学商学院土地资源管理专业毕业，只身来到了美国波特兰州立大学攻读硕士，就读城市与区域规划专业，在这里，高一轩又与轨道交通结下了“第二次缘分”。

“在读城市与区域规划专业的时候，我最先接触到TOD（以公共交通为导向的开发，transit-oriented development）这个概念，那时TOD模式在美国已经被广泛应用，而‘地铁上盖’在国内还是一个陌生的词汇。”高一轩回忆道：“我当时觉得‘地铁站上造房子’很有创意，印象很深刻。”

这段留学经历不仅给高一轩留下了深刻的印象，更为他以后的职业生涯奠定了基础。

硕士毕业之后，和大多数留学生一样，高一轩也面临着留美国和回国的抉择。在美国经历过短暂的工作经历后，高一轩坚定了回国的决心——“我越来越清楚地感受到时代跳动的脉搏在中国”。

“我们这个行业在美国已经发展得相对成熟了，你很清楚地能看到你的职业路径和终点，做一个专业岗位的‘螺丝钉’，而国内才刚刚起步，一切充满了未知，这激发了我的探索欲和好奇心”。选择回国后的高一轩正式选择加盟了银泰控股股份有限公司，那是2007年。

高一轩的第一份工作是担任项目经理，这是一份 “真正开始接地气”的工作。“最初来到公司也非常迷茫，也不知道自己能做什么，那时候，我常常被安排去项目实地调研，我记得那是2008年，我只身来到四川都江堰的考察项目，大雨倾盆，长途跋涉，泥土弄脏了衣服我却丝毫不自知，就带着这样的泥点参观完了豪宅。”高一轩笑着回忆这段经历，“回公司后，我根据调研情况写下万字的调研报告”，也正是这份报告让公司管理层注意到了这个初出茅庐的小伙子。

2009年，适逢银泰控股股份有限公司获准非公开发行股票，北京市基础设施投资有限公司持有公司29.81%的股权，成为公司第一大股东，公司名称由“银泰控股股份有限公司”变更为“京投银泰股份有限公司”（下称“京投银泰”）。

同时，京投银泰也确立了轨交车辆基地一体化开发的公司战略，这一定位在当时来说是绝无仅有的，成为“亚洲轨道物业专家”的公司愿景也由此确立。

基于前期的崭露头角，高一轩升职为京投银泰的副总裁，负责投资拿地。“没想到在留学时的想法成真了，我真的成为国内轨交车辆基地一体化开发的探路者。”高一轩兴奋不已。

京投发展就是国内率先尝试“在轨道交通车辆基地上盖房子”的公司，而高一轩自然也成为“第一个吃螃蟹的人”。新京报

“做第一个吃螃蟹的人”

“第一个吃螃蟹的人是很令人佩服的，不是勇士谁敢去吃它呢？” 做鲁迅笔下“第一个吃螃蟹的人”并非易事。

在确立轨交车辆基地一体化开发的方向后，高一轩干劲十足，率先拿下了位于北京丰台区地铁9号线郭公庄车辆段地块，并引入万科合作，定名为西华府，西华府也成为京投银泰第一个基于轨交车辆基地一体化开发的项目。

既然是“第一个”项目，在整个行业内来说也少有参考的先例，如何在地铁上空进行开发？如何实现减振降噪等技术突破？如何保证质量和安全？这一切问题萦绕在高一轩团队的脑海间。

高一轩介绍：“在地铁上施工最大的挑战是‘下面开发预留的结构条件’，包括一块石头的摆放，因为施工时下面是空的，是靠柱体来转换和支撑的，施工时要精准地落在柱头上的位置，这要经过非常严密精确的计算。另外，技术上需要重点突破‘减振和降噪’，隔绝地铁的振动和噪音。”

在高一轩的亲自操刀下，西华府作为全国第一个轨交车辆基地一体化开发项目，率先引进TOD模式，自主研发来减振降噪的技术专利，获得了市场的认可。自2013年11月首次开盘至2016年，西华府住宅部分全部售罄，实现签约额70亿元，多次获得北京市及丰台区普通住宅类月度销售冠军。

西华府使得高一轩一战成名，这个敢于吃螃蟹的人也在京城获得一席之地。

座右铭：“惟精惟一”

高一轩的座右铭是“惟精惟一”，这四个字还挂在了他日常的办公室里。

“敢说的人很多，但是认真去做的人很少。”高一轩称，自己信奉的理念就是“惟精惟一”，能够“专注一件事并把它做好”。

在北京西华府项目成功后，高一轩逐步扩大了“专业优势”，再次打造了两个轨交车辆基地一体化开发项目，期间，京投银泰也于2016年更名为京投发展。

被称为“北京第一个盖上园林” 公园悦府位于地铁8号线平西府车辆段，总建面60万平方米，建有5万平方米的盖上园林；另外一个位于地铁10号线五路停车场的琨御府是迄今为止北京“最贵的地铁上盖的项目”，也证明了地铁车辆段上可以做高端住宅项目。

基于北京的成功经验，高一轩想把“生意做得更大”，为此，他细细算了一笔账：“按照目前我国地铁历程的发展速度，预计未来我国可开发的轨交车辆基地的市场规模将达到4万亿元，这是一个全新的蓝海。”为了加速全国化扩张，高一轩不断进行技术优化，形成标准化的生产线，成功将最初19个月的开发周期缩短至7.8个月。

“大企业可能是一张网，而我们是一根针。”高一轩这样比喻到，“要有十年磨一剑”的耐心和专业。

在2018年的工作总结中，高一轩还把“以失业的心态来面对每一天的工作“写入了工作总结报告。高一轩称：“我越来越感到时间过得飞快，而要做的事情越来越多，我就越来越有敬畏之心，把现在工作的每一天当成是最后一天，珍惜当下，以破釜沉舟的心态来做一切事情。”

“特长生”努力成为聚合者

在“特长生”的基础上，高一轩努力成为一个聚合者，从“一”到“万物”，让“地铁上盖”成为“新的理想国”。

为此，高一轩创造性地提出了“TOD智慧生态圈”的理念：“这是一个充满魔力的设想，假设地铁上盖就是一个大魔方，它将组合创造出各种生活业态和生活方式，满足各式各样人群的生活构想。”

高一轩称，未来，他希望在地铁上盖中导入多个产业，包括养老、教育、零售、文娱、办公、家居、酒店、科技等。“这就是一个大魔方，能变出五彩斑斓的生活方式。”

“以公园悦府项目为例，它位于8号线平西府地铁旁，附近是‘码农’的天下，集合着富有创造力的年轻人，那么我们要打造的‘圈’就是要瞄准年轻人的生活方式，定位在‘时尚、潮流、科技’，商业圈中引入新零售，装修引入必革家，要更潮的感觉。”高一轩称：“为此，我们将客户研究上升到前所未有的高度，成立专门研究客户的部门，并且对已经交房的1.5万客户进行调研，精研客户需求。”

为此，高一轩更多的走出办公室，建立“朋友圈”。目前，京投发展的合作伙伴包括清华大学、阿里巴巴、银泰商业、凯悦酒店、优客工场、链家等。

大家愿意和“特长生”交朋友，高一轩的“朋友圈”也越来越广。

从等待被面试到坐在总裁的位置上面试别人，高一轩仅用了12年。这也是地产界从基层员工成长为总裁的较短用时。新京报

“曾经每天只睡2个小时”

“在面试者中，什么样的年轻人会获得您的青睐？”高一轩认真思索着这个问题：“我更看重的是他们的自我驱动能力，求知欲和探索欲，我希望这种创造能力能够建立在尊重传统、继承文化的基础上，然后去开创未来。”

“除了具备创新能力，更能吸引我注意的是那些能够脚踏实地的年轻人。”高一轩讲述道，曾经一名正在实习的大学生给他留下了深刻的印象，正是因为这名实习生常常跑工地而被“晒得黑黑的”。

回顾自己的心路历程，高一轩会回想起曾经经历的挫折，正是战胜这样的挫折让他能够晋升至总裁。“有一年，公司经营不佳，扩张战略受阻，并购项目出现了问题，我面临着很大的压力。”高一轩称：“那时，我每天平均只睡2-3个小时，不断地会见并购方，不断地洽谈，也不断地遭遇失败，那时候我告诉自己心态不能失衡，不能自暴自弃，一定会有解决方案。”

“一个是信念，一个是健康的身体，这两者能够帮助你走出困境。”高一轩总结道。

如今，身经百战的高一轩已经不那么“忐忑”了，“以前在专业岗位上，你只关注你的职位上需要关注的局部内容，比如分管拿地时，我只考虑拿一块好地，而如今，当你意识到你是公司的最终决策者时，你将拥有全局的思维，更强的责任意识”。

“困境时不悲观，顺境时不过于欣喜，这是总裁职位教会我做的事。”高一轩说道。

■同题问答

新京报：过去一年，你最大的改变是什么？

高一轩：我觉得过去一年我最大的改变有两个。首先是责任意识增强了；第二个是珍惜意识。去年开始，我突然觉得时间过得飞快。时间过得快就会使人更加珍惜当下，把握当下。所以，过去一年，我始终抱着一颗比较敬畏的心，用比较惜福的状态在做每一天的工作，把每一天当成最后一天。

新京报：你心中“新青年”的标准是什么？

高一轩：尊重过往，开创未来，成为有能力、有意愿为社会奉献自身力量的人。

新京报：未来，你对自己所处的行业有什么期待？对职业生涯有怎样的期许？

高一轩：房地产行业其实挺神圣的。它决定了人们一天生活的50%以上的时间。家里的时间其实都是由开发商决定的。这个行业决定了人的幸福感。提升人们的幸福感、获得感和成就感，是这个行业承载的使命。

新京报：未来，你对国家社会有怎样的期待？

高一轩：我觉得未来，在物质相对富足的前提下，人们自然会转向对精神生活的追求。所以我认为，未来如果每个人都能更有尊严的活着，精神层面也就更加充实。

新京报

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