晨曦控股(晨曦控股与旭辉的关系)

本文目录一览：

• 1、晨曦控股

• 2、2008年钢材价格

• 3、晨曦控股怎么样

• 4、晨曦控股与旭辉的关系

山东省莒县人民法院判决，确认被告山东晨曦集团有限公司尚欠原告中国南海工程有限公司涉案合同普通债权共计18257378.89元；驳回原告中国南海工程有限公司的其他诉讼请求。

距离400多亿体量的晨曦集团申请破产重整已过去4个月时间，下一步的进展仍无消息。在此之际，有债权人已开始发起诉讼，欲优先受偿。

11月19日，新京报

11月19日，南海工程方面人士告诉新京报

一般而言，优先受偿就是相对于其他债权优先得到满足，而普通债权则是在偿还了优先债权后得到的剩余补偿。

新京报

南海工程方面称，2012年5月10日，原、被告签订一份《15万吨/年丁辛醇项目工程施工总承包合同》，合同价款为人民币4500万元(以实际结算为准)。合同签订后，原告依约进行施工，施工过程中，被告多次变更设计并加大工程量，工程进度款仅支付至2014年9月，致使工程于2015年1月30日停工。原告多次与被告就工程进度款支付进行交涉，被告在2017年10月14日的答复中也承认系因自身资金紧张致在建项目停工，并强调待工程项目完工结算，审计完成后才能确认工程进度款。

南海工程方面强调，涉案工程款应作为优先债权，不应作为普通债权。原告于2018年8月19日申报债权并主张工程款优先权，并没有超过法定期限。因发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先权的期限自合同解除之日起计算，2018年7日20日法院裁定受理被告破产申请，2018年8月19日原告申报债权并主张优先权，原告的优先权主张并没有超过法定期限，请求法院予以支持。

对此，晨曦集团辩称，对于优先权部分，案涉工程涉及两个施工合同，第一个为丁辛醇项目，该合同签订于2012年5月10日，约定于2013年1月前达到中交条件，且根据原告陈述，该项目于2015年1月30日停工并撤离场地，项目并未竣工验收。第二个项目为混凝土搅拌站项目，该合同签订于2012年，约定竣工日期为2012年7月15日，该项目于2012年8月竣工并交付被告正式投产使用。根据最高院建设工程价款优先受偿权问题的批复中第四条规定，原告行使优先权的时间已经超过行使的法定期限，对于涉案工程并不享有优先权。

新京报

一审法院认为，原告应当按合同实际终止履行之日即2015年1月30日起的六个月内(2015年8月1日前)主张相应工程欠款的优先受偿权。本案原告未提供证据证实其在2015年8月1日前针对2015年1月30日前的施工欠款向被告主张了优先受偿权，本院对该欠款的优先受偿权不予确认。一审法院故作出如上判决。

据公开资料介绍，中国南海工程有限公司始建于1953年，伴随着共和国的成长而发展壮大，肩负起国家华南地区石油、化工、土建、钢结构、机电设备安装等国家重点大中型项目的建设，是中国首家在石油、化工行业里集设计、施工于一体的工程公司。

新京报

新京报

不过，和南海工程案件一样，莒县法院确认被告晨曦集团尚欠日照港油品码头有限公司普通债权本金共计5583613.99元，但驳回了债权人的其他诉讼请求。

今年7月16日，晨曦集团以其不能清偿到期债务，明显缺乏清偿能力为由向莒县人民法院申请破产重整。莒县人民法院查明：山东晨曦集团已资不抵债，不能清偿到期债务。

8月27日，莒县人民法院裁定，晨曦集团等一系列公司在人员、财务、资金、资产、资质使用及业务等方面高度混同的情况下，为公平清理债权债务，平等保护各方当事人的合法利益，有效整合晨曦集团等一系列公司的资产、资源，提高企业运营价值，裁定晨曦集团等一系列公司合并重整。

新京报

9月26日，晨曦集团管理人方面对新京报

*** 息显示，山东晨曦集团是山东省重点工业企业，现已形成石油化工、粮油加工、国际贸易、文化旅游四大主营业务，员工6000余人。2016年石化企业总产值168.5亿元，粮油加工企业总产值15.9亿元 ;贸易业务方面实现销售收入261亿元。2016年整个集团实现销售收入432亿元。

晨曦集团也曾实力不凡：晨曦集团连续7年入围中国民营企业500强，2015年公布的中国民营企业500强第26位，外贸民企500强第3位，山东民企百强第2位，中国化工企业百强第20位。

在2017年的全国两会上，晨曦集团控制人邵仲毅曾在接受媒体采访时颇为无奈地表示：“2013年，银行突然抽走了晨曦集团19亿元流动资金，使得企业一度面临非常艰难的境地，当时还是山东省省长，现在的银监会主席郭树清亲自出面多方协调，才为我们争取到一线生机。”

新京报首席

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时间过得真快，转眼间已经是2018年年底了。

金九银十过后，全国钢铁的价格一天一天的往下跌。来看一下广州（乐从）市场的价格走势就知道了。

今天乐从市场主要的钢铁品类报价如下

钢贸商也是两边站，有存货的表示有点慌，而空仓的密切关注，等待拐点之前出手。

而吃瓜群众就喊着，跌吧跌吧。反正高了这么久了。

不过呢，不查不知道，。虽然很多人在喊钢价高，但是2018年的钢价比十年前的还要低！！

先来看看现在的价格水平。

拿中厚板为例，都在3500-4000这个价格范围。

要知道，2008年的钢价水平最高到6200！，相差两千多。

下面小编就来回顾一下2008年

国内钢材市场价格总体经历了大涨急落的变化，也演绎了各钢厂和经销商大喜大悲的情景剧。尤其是下半年，挑战和冲击接踵而至，市场对后期钢价预期一度悲观，钢市在困境中艰难前行。

升：

上半年，受铁矿石、焦炭、石油等原料价格的大幅上涨影响，以及国内、国外需求的强劲拉动，钢材价格在轻松中飙升。春节以后的2月份和4月份，以及灾后重建的全面展开以及奥运工程的加紧施工，对钢材需求量激增，国内钢市呈现一片“红火”的景象，并于五、六月份钢价达到今年的峰值。热轧、镀锌板卷等钢材品种更是创下近年来的新高。天津5.5热卷由年初的4630元/吨，涨至六月初的5930元/吨，涨幅达1300元/吨。

跌：

7月份，随着雨季的到来，钢市进入传统消费淡季，各地需求放缓、库存上升明显，建筑钢材和带钢市场首现下跌之势。其他钢材品种也一改前期持续大幅飙升的势头，市场行情均开始“走软”，成交持续低迷，国内钢材市场全面进入震荡整理阶段。而一直坚挺的原料价格出现松动，并迅速步入下行通道，钢市进入“跌跌不休”的恶性循环。

随着美国的次贷危机引发的金融风暴席卷全球经济实体，国内钢市亦不能独善其身。尤其是“十一”长假过后，市场价格交替回落，加之下游用户资金严重不足、钢材出口量大幅缩水，导致国内资源供应量急剧增加，钢厂、市场库存大幅攀升，下游用户对钢材的购买力明显减弱，市场价格不断下挫，甚至一度出现恐慌性下跌。据商情科统计，9月中下旬至10月下旬的一个月间，全国各主流市场价格大幅深跌，跌幅均在千元以上，且不断刷新年初以来的最低价。上海市场1.0mm冷卷和1.0mm镀锌市场价格跌幅最大，均达到或超过1900元/吨。

截至2008年11月中旬，国内钢材代表规格市场价格降至今年以来的最低值，各主要品种较今年以来的最高价跌幅均在两千元以上，其中板材产品跌幅均在三千元以上。

自从08年钢价从6200高位下跌之后，就再没见过6字头了！

所以说，如果拿08年的价格和现在比，是没涨反跌的！

人生有几个十年？还要一个多月，就迈入2019年了！

各位钢贸小伙伴们！一起努力吧！

晨曦控股怎么样

摘要：借助航空军工概念的炒作，晨曦航空从9月初以来一个月内上涨近150%，成为航空军工板块龙头。股价高涨的同时，控股股东却大手笔减持，大宗交易甚至出现26%的折价卖出。而市场完全不惧控股股东疯狂减持，股价反而继续新高。从历年经营业绩来看，晨曦航空并没有明显亮点，因此股价炒作的成分比较大。晨曦航空是否值得参与？

受签订未来军工订单、业绩可能大幅增长的预期，股价一个月上涨150%

晨曦航空是国内专业从事航空装备研制的民营军工上市企业，主营业务包括研发、生产、销售航空机电产品及提供相关专业技术服务，拥有惯性导航、发动机控制、飞控计算机、无人机、航空电子等十余个技术专业，在多个技术专业技术领域达到了国内先进水平。

在军工板块可能集体签订未来军工订单，未来业绩大幅增长等利好消息的刺激下，军工板块部分个股出现一波新的炒作行情。而晨曦航空在一个月内股价更是由20左右最高上涨至50，一个月左右涨幅达到150%。涨幅远超军工板块整体涨幅，成为新的板块龙头。

晨曦航空走势

无惧大股东疯狂减持，抄底资金巨额买入，股价再次拉升

股价上涨给控股股东减持的机会。根据公开披露的数据，自2020年11月6日到11月23日，公司控股股东西安汇聚科技有限责任公司及其一致行动人第二大股东北京航天星控科技有限公司已经累计减持超过849万股，占股本4.94%。

在减持过程中，晨曦航空股价持续下跌，从8月下旬最高价到到50速回调至30上方，不到一个月大幅下跌超40%。

但在11月19日抄底资金进入，股价又强势放量涨停，成交超8亿元。随后6个交易日上涨超60%，股价超过前期高点，最高超过54亿元。在快速拉升的过程中，控股股东及其一致行动人再次巨额减持。

大宗交易最高折价26%，是什么因素促使大股东如此大比率折价甩卖，买入的又是谁？这些低成本筹码未来会不会成为打压股价的利器？

根据大宗交易记录，晨曦航空大股东从11月9日开始，通过大宗交易减持超过343万股，减持金额1.13亿元，最高折价率26%。

一般来说，由于成交量较大，为找到对手方，折价交易比较常见，通常折价5%以内应属正常。但如果折价幅度太多，说明买方急于卖出，背后会不会有对公司股价不利的消息？因此折价幅度太大对股价会有一定程度的不利影响。相反，如果溢价成交，说明大资金的看好上市公司，一般会推升后市股价。

晨曦航空控股股东大宗交易折价26%卖出，背后有什么样的理由，接盘方又是谁？对股价后市有什么影响，显然不得而知。

晨曦航空大宗交易明细

大股东折价减持后，筹码换手。等股价上涨上去以后，这些筹码会不会成为打压股价的利器？

晨曦航空业绩没有明显亮点，概念炒作的成分较大

根据最新三季报数据，晨曦航空2020年前三季度营业收入1.19元，同比减少14.82%，净利润2346.88万元，同比减少17.31%。扣非净利润812.17万元，同比大幅减少59.01%。

从年度数据来看，从2013年以来公司净利润总体保持稳定，并没有实现大的提升。而股价已大幅超过历史高点。

晨曦航空今年净利润

结论：股价短期炒作的成分比较大。在股价继续高涨的情况下，追高买入的风险较大

借助航空军工概念的炒作，晨曦航空从9月初以来一个月内上涨近150%，成为航空军工板块龙头。股价高涨的同时，控股股东却大手笔减持，大宗交易甚至大幅折价卖出。从历年经营业绩来看，晨曦航空并没有明显亮点，因此股价炒作的成分比较大。在股价继续高涨的情况下，追高买入的风险较大，不明真相的吃瓜群是还是旁观比较好。

【免责说明】以上内容来源于公开资料，其中数据和观点仅供参考，只作为投资的理论探讨，不作为投资依据。股市有风险，入市需谨慎。

【温馨提示】如果您看完有所收获或启发，请帮忙点赞、加关注。后续会继续发文有关行业板块投资价值、市场主力或庄家、价格走势节奏等方面的研究成果，同时分享处于价值洼地的个股。

感谢您的关注。

编者按：一个博鳌，一个行业。

走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？

值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。

潜在发展空间尚且十分巨大的中国房地产基金市场，从去年至今受到集中供地、三条红线等政策调控和面临信用震荡等影响，危与机并存。

业内大多认为，今年是发行美元基金的好时机。晨曦控股（本文所指晨曦控股包含上海晨曦、上海挚新、海南晨曦，以下简称\"晨曦控股\"）关联企业也在香港与一家著名券商合作，首次发行了一支美元基金。

\"从资金和标的角度来讲的确是个利好的时机\"，晨曦控股总裁周昕宇对发行结果表示满意。

他分析认为，今年地产面对着信用震荡，无论美元债还是美元项目融资在境外的底层需求非常大，因此在境外有颇多不错的投资机会；同时，因信用震荡导致的价格利差也利于寻找到不错的投资标的。

过去境外的投资机构偏向于自身直接与境内的资产、债券对接，今年面对不确定性的市场，投资人更需要一些更靠近境内产业端的专业的资产管理机构，在境外帮助筛选、甄别一些境内的主体、项目。

\"因此，今年我们看到一个趋势：专业的基金管理机构在香港、海外市场得到了投资人的认可。\"

而美国货币超发的确对资产价格造成了非常大的干扰，但周昕宇表示他看到的反而是危中有机，资产价格背后始终有其真正对应的价值，价格和价值出现背离会使专业投资机构更能做价值投资和趋势性投资。

除此之外，面对当前房地产基金市场境况，周昕宇分享了更多晨曦控股的市场研判和独到见解。

国内市场现状

就在不久前的6月21日，首批9只公募REITs完成上市，底层资产包括产业园、仓储物流、收费公路等基础设施领域。此次发行意义重大，相当于在国内构建出一个中国特色的公募REITs的模型。

周昕宇认为，未来公募REITs一定会覆盖到所有的业态，但从专业机构的角度判断，覆盖不一定非常快速，这主要基于两个方面。

一是中国目前还在经历房地产调控，背后的逻辑是希望资本市场的资金能够支持物流、IDC、长租公寓等，因为目前调控下不太可能帮助开发商推进发行公募REITs盘活资金，再造成地价高涨。而目前中国商业和办公最大持有者依旧是开发商，因此也可以判断两三年内公募REITs不会覆盖到商业和办公的不动产。

二是基于中国不动产收益率相对较低的问题，公募REITs作为一种权益型、具有稳定分红性质的产品，可能产生的稳定派息在4%-5%左右，并不特别具备竞争优势。

\"当下公募REITs最大的问题是没有共同的盈利基础。\"周昕宇对此前下的结论再作进一步解释：\"其实应该聚焦整个中国不动产市场，目前面临的最主要问题是'高的无风险收益率、低的相对收益率'\"。

相对于住宅开发市场每年17万亿的交易体量，不动产市场交易量仅六千亿左右，且背后大部分是外资买家，可谓冰火两重天。

原因在于无风险收益率较高，一方面导致投资人对不动产投资天然的门槛收益要求比较高，\"住宅类投资一年就有10%的投资回报，但不动产投资则要面对5-7年的不确定性退出，可能只拿到4%-5%的分红\"。另一方面是导致外部杠杆成本高，\"投资一个3%-4%派息率的资产，如果要去借一笔银行的杠杆约5%-6%，期间的杠杆、付息都不足以支撑财务成本，这是负向的杠杆，对权益是负向的伤害。\"

\"而投资人、资产管理人参与资产的核心逻辑还是看最终获利的空间，逐利引导下市场才会逐渐变化。\"

截至今年上半年，晨曦控股基金事业群合作了37家房企，已独立发行备案产品48支。

一方面基于对宏观市场的表现进行参考，在产品的类型投资上，晨曦控股目前投向住宅的占比更高，此外在不动产如办公楼、酒店、长租公寓、街区商业、物流等有一定的涉及。周昕宇认为，销售型物业（住宅）自带项目现金流，不动产这样的持有型物业则一定会面临大宗交易集中退出的风险。

从投资杠杆地货比、财务杠杆、经营杠杆等逻辑判断，他认为投资住宅主要看的是低利润率高IRR，而目前中国住宅市场还是有非常好的项目投资回报率，但项目销售利润率在不断压缩，所以未来会有部分资本转型到不动产的趋势。不过转型到不动产的资本一定要具备长期耐心，至少要有7年以上跨越经济周期、跨越产业周期的资本来获得阶梯式的回报。

在风险把握和控制上，周昕宇形容融、投、管、退就像飞机起飞和降落的过程，每一个环节都会面临各自的风险，要让飞机上的LP能够从起飞到降落到达目的地，获得背后创造价值，而投资和退出就像起飞和降落的环节，一定是非常关键的、充满不确定性的环节。

对此，晨曦控股正在做数字化建设：\"过去的经验主义会被未来的数字化所取代，信用风险评价体系在大数据时代需要会用相关性的分析，得出更好的结论和更有意义的筛选逻辑。\"

\"我们是用数字化在管理，整套系统在过去已经快使用了两年时间，也得到了非常好的效果。\"周昕宇介绍道，目前晨曦控股有两套系统，一个是针对主体信用做高度管理度分析和财务指标、经营指标关联性分析的一套自身研测系统；一个是控制过程中管理操作风险和过程风险的资产管理系统。

晨曦投资逻辑

去年至今，多家知名房企暴雷，比较有意思的现象是——一损俱损，主体信用出现风险后，所有的信用债、ABS甚至于大部分的非标产品也\"一地鸡毛\"。

周昕宇认为，问题在于目前中国不动产行业存在重信用轻项目、重投放轻管控的弊端，相关的资产管理人大部分不具备专业的资管能力，导致资管产品和信用债一样，很难逃脱出信用的怪圈。

\"现在国家监管严格反对房地产企业用自己的基金公司去自融，因为自融背后直接挂钩着主体信用，\"这也是晨曦控股坚持独立的原因。

周昕宇强调，晨曦控股即使脱胎于旭辉，也具备极高的独立性，晨曦控股虽然是旭辉作为实际控制人家族控制的基金，但和旭辉没有任何的股权关系。

\"成立晨曦控股是希望能独立成为一个地产资产管理领域当中的平台，并不是为旭辉赋能，或者进行一定的横向协同。\"

目前晨曦控股基金事业群合作了37家房企，均是独立投资在房地产赛道上的其他企业；此外，晨曦控股基金事业群的资金方绝大部分是全国顶尖的私人银行和券商的机构资金，仅接受部分高风险承受能力的高净值客户的个人资金\"，同时也接受了颇多 *** 平台、大型 *** 资金的委托资金。

在投资标的的选择逻辑上，周昕宇表示，晨曦控股首先不投资横向做多元化的房企，因为房地产开发的总资产周转率非常低，再涉入现金流回收极慢的行业容易发生财务风险；但关注纵向一体化房企，因为在整个房地产行业产业链条里向上下游走，资产轻重之间形成较好的赋能作用。

此外还有一条特别的定律是，关注房地产企业6个月拿地的情况。房企暴雷实际上是一个靴子落地的过程，周昕宇从现金流的角度分析，在信用裂痕出现时，企业对于融资性现金流和经营性现金流并不完全可控，融资性现金流会因外部压力造成一定程度的枯竭，经营性现金流并不能通过快速回款来保证；而投资性现金流则是可以直接控制的。

因此，长时间不买地的房企值得关注其短期信用风险。

除了用一些共性的指标去判断，周昕宇说道，还有非常多的财务指标需要做量化分析，包括把400多组财务和经营的关键指标、15-20家违约企业和待违约企业的样本做了关联性分析之后，关联出7个最高度的指标，以综合的角度去判断房企的短期流动性。

以诸多因素进行资产评判，晨曦控股尽量不去触碰信用风险，但如果触碰到了，作为资产管理人的股权投资、项目投资能不能独立于主体信用之外，这就要看在过程中资产管理人项目的现金流能不能得到有效管控、项目的底层资产在投前能不能进行有效的判断。话锋一转，周昕宇随即表示，\"这些都是基本功，说说很简单，但整个行业内能做到的人很少。\"

选择合作伙伴时，\"只定黑名单不定白名单，这是晨曦控股过去三年一直坚持的\"。但在判断每一个项目和合作伙伴时，\"因为晨曦控股是一个股性而非债性的投资机构，在黑名单以外的基础上下沉的颗粒度会非常细，甚至会细到具体区域的操盘团队和所在项目之间的适配性\"。

过去晨曦控股就强调投资的主流策略是TOP50企业开发的一二线城市土地，而当前集中供地多聚集在一二线城市，周昕宇认为这也会使其投资机会出现一定的窗口期。\"

对晨曦来讲，我们要去研究一二线城市各个城市的推地政策和背后出地的逻辑，尽量要找到有利润空间的城市加大投资力度。\"

晨曦控股显然更关注的是风险下限：\"行业已经没有暴利时代，所有都会被调控住，所以要关注好下限，上限交给 *** 调控就好了。\"

周昕宇还表示，坚定看好未来10年中国增量市场，\"中国的存量市场是一定会来的\"，但在这个转换期当中，一方面他认为资产管理机构要立足于自身能力，在自身优势区域做好白银时代向下的转型；另一方面要看明白一个大势，中国存量市场的租金稳定回报率一定会成为中国资产管理机构配置的主流产品，但是可能需要时间。

\"所以晨曦也一直在调整结构，不是说完全不碰、不看，而是在我们优势的领域里适当关注存量市场的变化。\"

以下为观点地产新媒体对旭辉晨曦控股总裁周昕宇先生的专访实录：

观点地产新媒体：最近国内首批基础设施公募REITs推出并展开认购，您认为接下来会推广到商业不动产方面吗？这个距离有多远？

周昕宇：第一批公募REITs的资产包括基础设施、物流、园区类等，首批公募REITs发行的意义非常大，相当于在国内构建出一个中国特色的公募REITs模型，也完成了在深交所、上交所的上市。我们觉得，未来的公募REITs一定会覆盖到所有业态，但从自身专业机构的角度判断，公募REITs的推广不一定会很快速。

我们判断两三年内不会扩散到商业和办公不动产，主要因为中国目前还是在经历地产调控，背后的逻辑是希望资本市场的资金能支持物流、IDC、长租公寓等，这些类型资产都有可能作为后续发行资产。

但是商业办公还要再等一等，因为从宏观环境来说，中国商业和办公最大的持有者还是开发商，尤其是商业。在国家极力调控整个开发商资金面的情况下，不太会发行公募REITs帮助开发商盘活这块资金，因为盘活出来的钱又回流到土地，形成地价高涨。

第二个判断是基于中国不动产的相对收益率。我们可以看到，中国的不动产市场还面临着一个非常大的问题：相对收益率和无风险收益率的问题。

公募REITs作为一种权益型、具有稳定分红性质的产品，可能产生的稳定派息在4%-5%左右，但是相对于无风险收益率还不特别具备竞争优势。如果是在一些低利率环境发达国家成熟市场下，4%-5%稳定派息率加上市场本身的增值会有较好的吸引力。

但从相对收益率的度看，中国的无风险收益率虽说打破刚兑，但是银行理财产品（短期流动性产品）收益率达到4%以上的比比皆是，所以这也导致公募REITs大规模具备一定市场接受度的问题所在。

观点地产新媒体：近期商票违约的事件比较受关注，您怎么看？

周昕宇：首先商票融资有一个特点是不计入有期负债，商票违约相对而言是供应链上某种程度的违约，并不涉及到银行端的信用和介入问题，在中国的征信系统上不会有太大的信用影响。但8月份将会有新政策，央行会对所有商票进行信用集中管理和公示，任何出现商票违约的机构，持票人可以在央行进行登记。

未来这一点的杀伤力会非常大，一旦登记了，不管是审计机构或是投资人等第三方可以通过央行系统查到商票的规模和余额，这一部分会被重新认定为有期负债。

此外，可能会进一步让所有房地产企业把它纳入自身债务管理，而非供应链管理。

观点地产新媒体：晨曦控股在选择投资房企或项目的标准是什么？最看重选择合作伙伴的条件是什么？

周昕宇：中长期信用是一个无解的题，那我们判断短期信用风险就可以了，时刻关注每一刻的短期信用风险，可以提前半年到一年的感知期来做撤退的准备。

\"君子不立于危墙之下\"，但是对于投资机构来讲，不立于危墙之下可能又没办法获得利润或者投资收益，但半年到一年缓冲期对我们而言，有足够的转移抽离空间。

短期信用风险判断主要看投资性现金流，包括多元化投资，拿地等；我们做了一些量化分析，把400多组财务和经营关键指标、15-20家违约企业和待违约企业样本做了关联性分析之后，得出7个最高关联度指标，从一个综合角度判断。

选择投资标的和合作伙伴时，晨曦控股有一个特点：只定黑名单，不定白名单，这也是我们过去三年一直坚持的。

一个比较有意思的现象是，金融机构出现风险的往往都是白名单。而我们在选择房企合作时，仍然会选择黑名单之外的。

我们不是一个债性投资机构，是一个股性投资机构，所以我们在黑名单以外的基础上下沉的颗粒度会非常细，甚至会细到具体区域的操盘团队和所在项目之间的适配性，因为我们非常关注每个区域的操盘团队对项目利润的波动影响。

观点地产新媒体：晨曦控股对于存量市场和增量市场的投资配比如何？其中的投资逻辑是如何考量的？

周昕宇：晨曦控股在投资配比上也是有参考宏观市场--17万亿的销售型物业市场和6千亿持有型物业交易市场，所以投资住宅的占比会更高一点，不动产则涉及办公楼、酒店、长租公寓、街区商业、物流等，但比例不高。

住宅的逻辑首先是现金流而不是利润，典型的低利润率高IRR，可以看到投资机构在关注标的项目时，其实更关注项目的IRR，因为是股东可获取的年化衡量财务指标，而项目利润率、销售利润率并不代表项目真实回报率。

比如杭州项目可能是两个点的销售净利润率，但是有机会做到20%的IRR，这是完全有可能的。

中国资本市场是个逐利的市场，特别是机构或者大型企业主导的市场价，这本账一定是能算得明白才会去做。中国的房地产会有几个逻辑：投资杠杆地货比、财务杠杆和经营杠杆。

投资杠杆地货比也叫获投比，一个亿的土地可以产生三个亿的销售额，这是放大的销售杠杆。

财务杠杆方面，一般项目投资6个月左右基本能实现财务杠杆对股东资金的回流，可以通过开发贷、融资获取项目资金的回流。

经营杠杆方面，就是早收晚付，特别是很多城市投资逻辑是低净利润率，但是高IRR，高IRR是对经营杠杆很重要的考量。

而不动产持有投资周期非常长，我们可以看到包括凯德等在境内投资的不动产项目周期一般是7年，平均IRR应该在11%-12%左右，但背后一定意味着要穿越一个周期。

不动产有个典型特征，是根据自身所承载业态和经济周期挂钩，办公楼租金不会出现今天涨一块，明天涨一块的情况，但是会出现五年涨两块。只要穿越了这个周期，资产就会出现阶梯型增值，但一定要有长期的资本来跨越。

所以在中国投资不动产资金，如果募一个3+2年期的钱，可能这个阶梯还没跨上去，就面临基金要清算了，不得不抛售资产。

我们觉得目前中国住宅市场还有非常好的项目投资回报率，但是项目销售利润率是在不断压缩，所以未来部分资本也会转型到不动产，但是转型一定要具备长期的耐心，至少要有7年以上跨越经济周期、跨越产业周期的资本，才能获取上台阶式的回报，而不是线性增长的回报。

观点地产新媒体：您曾经说过，坚定看好未来10年中国增量市场？

周昕宇：增量市场与存量市场之争在10年前就有，中国的存量市场是一定会来，我觉得这是一个必然趋势，因为增量市场利润率在不断降低，只是还在维持中高等项目投资的IRR。

但是存量市场也在不断改善，因时而变顺势而为，我觉得目前可以看作是转换期。

这个转换期中，一方面资产管理机构要立足于自身能力，在自身优势区域做好白银时代向下的转型；另一方面看明白一个大势，未来中国无风险收益率一定会不断降低，存量市场的租金稳定回报率一定会成为中国资产管理机构配置的主流产品，但是可能需要时间。

所以晨曦一直也在调整结构，不是说完全不碰、完全不看，而是在我们的优势领域里适当关注存量市场的变化。

观点地产新媒体：晨曦控股背靠旭辉集团，您认为旭辉带给公司最大的帮助或支持是什么？希望旭辉和晨曦控股未来是怎样的定位？

周昕宇：晨曦控股是旭辉实际控制人家族控制的企业，和旭辉没有任何股权关系。成立晨曦控股是希望能独立发展地产资产管理领域的平台，并不是为了赋能旭辉或进行横向协同。

其实近年来很多开发商要做多元化，都会回到对主业有什么赋能作用来思考。我觉得这个初心有点问题，因为要进入一个新赛道、新领域，首先要在新领域、新赛道创造价值，自身能够具备市场化的能力，独立生存，而不是优先考虑能够给主业带来什么价值，这样的多元化是做不好的。

所以晨曦控股和旭辉之间的价值没有直接关联，我们希望成为一个独立的机构。

是否与旭辉进行项目合作，这也是我们一直在思考的问题。当旭辉是我们关联方，我们面对的是LP，尽量不想把考验人性的问题放到很难解决的地步，所以我们刻意规避掉这个问题。

因为关联交易背后一定会有利益权衡，基金管理人到底是代表LP的利益还是大股东的利益，从某种程度上我们还是要做出决策，与其面对权衡的局面，我们放弃和旭辉的合作。

当然旭辉是一家非常优秀的企业，也有很多好的项目，但是这个赛道还是非常大的，还有很多别的选择空间。

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