万达商管上市最新消息(601990股票)

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• 1、万达商管上市最新消息

• 2、601990股票

• 3、万达商管上市最新消息2022

• 4、珠海万达商管上市最新消息

乐居财经讯徐迪5月24日，惠誉确认大连万达商业管理集团股份有限公司(DalianWandaCommercialManagementGroupCo.,Ltd.，简称“万达商业”)的长期外币发行人违约评级(IDR)为“BB+”。

惠誉还同时确认了万达商业地产(香港)有限公司(WandaCommercialProperties(HK)Co.Limited，简称“万达香港”)的发行人违约评级，高级无抵押评级以及其担保美元票据的评级为“BB”。

上述发行人违约评级的展望均为“稳定”。惠誉还同时将其所有评级由评级观察名单中移除，上述评级此前于2021年12月1日，惠誉发布最新的《母子公司关联评级标准》后，被列入观察名单。

根据最新的标准，万达商业被评估为“子公司较强”，因此其评级比其母公司大连万达集团股份有限公司(DalianWandaGroupCo.,Limited.，简称“万达集团”)的并表信用状况高一个子级，后者持有其44%的股权。受益于其庞大的资产规模和超过2倍的稳健循环EBITDA利息保障倍数，惠誉评估万达商业的独立信用状况(SCP)为bbb+”。

万达香港是万达商业唯一的离岸融资平台和海外投资控股公司。根据最新的《母子公司关联评级标准》，万达香港被评估为“母公司较强”，同时基于其母公司向其提供法律支持的预期为“弱”、战略支持预期为“中等”以及运营支持预期为“高”，其评级比万达商业低一个子级。万达香港由万达商业100%控股。

关键评级驱动因素

母公司对评级形成制约：万达商业的评级受到其母公司并表信用状况的制约，惠誉对其评估为“bb”。其母公司的并表信用状况是基于该集团2021年庞大的资产基础和约50%的净债务/投资物业价值之比而得出的。2021年，该集团的控股公司层面利息保障倍数为1.0倍，低于评级为“BB”的同行。

尽管如此，惠誉认为该公司的现金/短期债务之比(0.9倍)是足够的，因为其大部分短期债务都是在岸银行贷款，而且该集团的融资渠道保持强劲。万达集团还在2022年初以7.5亿美元的价格出售了传奇影业(LegendaryEntertainment)20%的股份，以偿还2022年7月到期的5.5亿美元债券。

关联因素评估：根据惠誉的《母子公司关联评级标准》，万达商业的评级采用“子公司较强”的方式，同时因为其母公司在获取其现金流方面不存在条款限制，其与母公司的限制性关联评估为“开放”。同时在权利与控制因素方面，惠誉评估为“可渗透”，因为关联方交易需要获得拥有董事会代表权的重要少数股东的批准。共有三名董事同时在万达商业和万达集团任职，两家公司拥有独立的现金和融资政策。

多元化投资组合为独立信用状况提供支撑：由于万达商业的规模大、资产多样化以及业绩具备韧性，其“bbb+”的独立信用状况反映出其与评级为“A”的公司享有同样的物业投资组合。预计到2022年，该公司的租金和管理费经常性收入将在2021年的430亿元人民币基础上继续增长6%。管理层表示，疫情没有对第二季度的复苏产生实质性影响，因为大部分租金收入是固定的，而且其在受严重影响的一线城市的风险敞口有限。该公司在上海拥有13家购物中心。

轻资产模式：惠誉认为万达商业的轻资产购物中心将减少其资本支出需求，并支撑其近期的财务状况。到2021年底，共有417家轻资产购物中心，其中有132家由第三方所有。其目标是在2022年开设50多家商场，其中80%以上采用轻资产模式，由其运营商场，并获得30%左右的租赁利润。16家第三方商场固定租赁将为其带来5-6亿元人民币的收入。惠誉根据企业评级标准，以8倍的调整后债务比率对固定租赁进行资本化。

利润率下滑：随着公司继续扩大轻资产业务，万达商业的循环EBITDA利润率将从2021年的44%和2020年的50%，向其轻资产购物中心的长期毛利率40%下滑。在轻资产模式下，该公司将100%的收入记入账面，但将所有者的利润分成作为可变租赁和支出扣除。惠誉认为，利润率下降反映的是业务模式的改变，而不是基础业务的恶化。

充足的利息保障倍数：万达商业的经常性EBITDAR利息保障倍数从2020年的1.9倍提高到2021年的2.2倍，主要是由于其在2021年从疫情中恢复。该公司的经常性EBITDA利息保障倍数略低于评级为BBB的同行，但它的大量现金余额和对委托贷款和理财产品的投资减轻了这一风险，这些投资提供了额外的财务灵活性。惠誉预计到2024年，其利息保障倍数将提高到2.5倍。

子公司计划上市：万达商业的目标是在2022年底前将旗下轻资产子公司珠海万达商业管理集团股份有限公司(ZhuhaiWandaCommercialManagement,Ltd.，简称“珠海万达商管”)上市。如果珠海万达商管未能在2023年底前上市，惠誉会将其在2021年收到的380亿元人民币上市前融资视为债务，因为其具备回购义务。

惠誉认为，子公司的上市在中期内将使其收益，因为它将提高财务透明度并降低杠杆率，但预计不会立即对评级产生影响。惠誉将从万达商业的经常性EBITDA中扣除珠海万达商管的非控股权益(NCI)红利，因为子公司将几乎100%的净利润分配给投资者，减少了万达商业可用于利息支付的现金流。

通胀风险可控：如果中国消费者的可自由支配支出因通胀压力上升而下降，作为业主，万达商业地产将面临通胀风险。该公司购物中心的地理位置非常优越，能够吸引餐饮和娱乐消费，这有助于推动客流量。不断上涨的大宗商品价格可能会影响消费者近期的支出模式，这可能会影响万达的业务。

评级推导摘要

万达商业

万达商业的投资物业组合与太古地产有限公司(SwirePropertiesLimited，A/稳定)及Unibail-Rodamco-WestfieldSE(BBB+/负面)等主要的全球性投资物业公司的水平相当。鉴于万达商管庞大的业务规模、资产地域分布广泛及贯穿商业周期的强劲经营表现，该公司强劲的购物中心组合与“A”评级物业投资公司的水平相当。

万达商业的独立信用指标弱于上述同业，原因是该公司约2.0倍的经常性EBITDA利息保障倍数低于同业逾5.5倍的平均水平。

万达香港

万达香港的评级受到其与母公司万达商业之间强关联性的支持。与万达香港具有可比性的公司是万科企业股份有限公司(ChinaVankeCo.,Ltd.，BBB+/稳定)以及其子公司万科地产(香港)有限公司(VankeRealEstate(HongKong)CompanyLtd，BBB+/稳定)，保利发展控股集团股份有限公司(PolyDevelopmentsandHoldingsGroupCoLtd，BBB+/稳定)以及其子公司恒利(香港)置业有限公司(Hengli(HongKong)RealEstateLimited，BBB+/稳定)，广州富力地产股份有限公司(GuangzhouR&FPropertiesCo.Ltd.)以及其子公司富力地产(香港)有限公司(R&FProperties(HK)CompanyLimited)——与万达香港一样，上述公司均为各自母公司的主要境外融资平台。

但是，惠誉认为万达商业向其提供法律支持的预期为“弱”，而其他三家同行的评估为“中等”。这就是为什么万达香港的评级比其母公司低一个子级，而其他三家公司的评级与其母公司持平。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括

-2022至2023年间万达商业将新开50个万达广场，每个可出租楼面面积约为8万平方米，其中40个将采用轻资产业务模式。

-2022至2023年间的租金及物业管理费毛利率约为66%。

-2022年和2023年租金和物业管理费收入分别为460亿元人民币和480亿元人民币。

-2022年和2023年资本支出分别为55亿元人民币和40亿元人民币。

-2022至2023年间可用现金余额(包括40%的理财产品)保持在约400亿-500亿元人民币的水平。

-考虑到股权融资存在时间上的不确定性，惠誉假设无股权融资现金流入。

评级敏感性

万达商业

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-万达集团的信息透明度和并表信用状况有所改善

-万达商业与万达集团之间的关联性减弱

-全面恢复资本市场渠道

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-万达集团的并表信用状况恶化

-万达商业与万达集团之间的关联性加强

-万达商业的经常性EBITDAR-NCI股息/利息+固定租赁保障倍数持续低于2倍

-惠誉上调万达商业的发行人违约评级

-万达香港与万达商业之间的关联性增强

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-惠誉下调万达商业的发行人违约评级

-万达香港与万达商业之间的关联性减弱

流动性与债务结构

流动性充足：截至2022年3月底，万达商业拥有330亿元人民币可用现金，足以支付200亿元人民币的短期债务。与此同时，惠誉估计，该公司拥有约300亿元人民币的理财产品(与2021年底类似)，主要由商业银行发行，期限不到一年，以及290亿元人民币的短期可交易金融投资。

2022年，万达商业还有196亿元的人民币债券到期，包括170亿元人民币的可回售在岸债券和4亿美元的离岸债券，而剩余的短期债务几乎都是以投资地产为抵押的在岸银行贷款。万达商业表示，该公司将能够保留至少90%的在岸可回售债券至到期，并计划发行新债券，为2022年12月到期的美元债券进行再融资。万达商业没有海外银团贷款，信托贷款占总债务的1%。

万达香港也有充足的流动性，截至2021年底现金余额为81亿元人民币，短期债务为54亿元人民币。惠誉还预计，如有必要，万达商业将提供流动性支持。

发行人概要

万达商业是中国最大的购物中心所有者，也是被惠誉评级的最大商业物业所有者之一。

沪指6月20日下跌0.04%，申万所属行业中，今日上涨的有25个，涨幅居前的行业为建筑材料、家用电器，涨幅为3.12%、3.01%。跌幅居前的行业为煤炭、石油石化，跌幅为5.55%、3.74%。非银金融行业位居今日跌幅榜第三。

资金面上看，两市主力资金全天净流出142.27亿元，今日有13个行业主力资金净流入，医药生物行业主力资金净流入规模居首，该行业今日上涨1.67%，全天净流入资金14.41亿元，其次是家用电器行业，日涨幅为3.01%，净流入资金为11.10亿元。

主力资金净流出的行业有18个，有色金属行业主力资金净流出规模居首，全天净流出资金57.80亿元，其次是基础化工行业，净流出资金为41.53亿元，净流出资金较多的还有石油石化、煤炭、非银金融等行业。

非银金融行业今日下跌1.27%，全天主力资金净流出14.88亿元，该行业所属的个股共85只，今日上涨的有14只，涨停的有1只；下跌的有68只。以资金流向数据进行统计，该行业资金净流入的个股有18只，其中，净流入资金超千万元的有6只，净流入资金居首的是东方证券，今日净流入资金5994.52万元，紧随其后的是中国人寿、，净流入资金分别为5475.68万元、4149.79万元。非银金融行业资金净流出个股中，资金净流出超5000万元的有12只，净流出资金居前的有光大证券、中信建投、红塔证券，净流出资金分别为2.55亿元、1.15亿元、8962.17万元。（）

非银金融行业资金流向排名

注：本文系新闻报道，不构成投资建议，股市有风险，投资需谨慎。

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万达商管上市最新消息2022

作者丨Kinki

现年67岁的王健林，即将收获人生中的又一个IPO。

今年4月，珠海万达商业管理集团股份有限公司（下称“万达商管”）再度递交招股书，欲在港交所上市，这已经是万达商管二次冲击IPO了，在此之前，万达商管于2021年10月21日递交的招股书刚刚失效。

而在冲击IPO之际，万达商管又于近日宣布了一项人事变动，原总裁齐界任期届满，公司决定聘任张霖为公司总裁。

根据公开资料显示，两位都是跟王健林一起“打江山”20余年的老将，两人都是于2000年正式加入万达，齐界于2000年加入万达，现任万达集团总裁，张霖曾任万达文化集团总裁、万达集团副总裁、万达集团财务总监等多个职务。

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王健林偏爱“老将”

作为万达商管前后两任总裁，齐界和张霖都是万达当之无愧的元老级人物，在集团发展过程中居功至伟，更是一路见证了地产行业的高峰跟低谷。

齐界最早在2012年开始担任万达商管（当时名为万达商业地产）的董事和执行总裁。2020年，65岁的丁本锡宣布卸任万达集团总裁，便由齐界接上了总裁的位置。

不过，仅三个月之后，便由原万达集团高级副总裁兼人力资源管理中心总经理肖广瑞接任齐界成了执行总裁，一直到去年5月，肖广瑞辞去公司总裁职务，齐界才又再次回归。

而张霖则比齐界更早一个月进入万达，曾任万达文化集团总裁、万达集团总裁、万达集团财务总监等多个职务。

2020年，原万达地产集团总裁吕正韬辞任后，其总裁位置便由“老万达”张霖接上，并一直出任至今。

回看齐界和张霖的履历，两位都曾在万达内部不同产业中多次进行过换岗，这一次万达商管的“换将”，或也正如公告所言，只是任期届满的正常轮换，并无太多深意，齐界卸任了万达商管总裁一职后，仍然是万达集团总裁。

业内曾流传，“铁打的万达，流水的高管”，从万达商管的董事高管团队情况来看，团队成员的平均年龄接近55岁，而且不少万达商管的高层原先便是万达集团的高层，都是自家的“老员工”，从这一点来看，王健林确实偏爱老将。

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关键转型

而王健林之所以偏爱老将，也跟其本人“稳重”的行事作风有一定关系。王健林作为曾经的中国首富，其每一个决定，或许都会牵扯着很多人的命运，而对万达集团来说，命运巨轮的交替发生在2017年。

众所周知，2017对万达来说是一个重要的转折点。这一年，地产行业仍处于上升周期，万达却收起了进军全球化的野心，以637.5亿的价格，变卖了旗下的酒店资产和文旅项目。

接盘者分别是融创与富力集团，当时一度被外界视为“白衣骑士”，坊间传言在交易当天，几位老大关起门来吵了一架，王健林还一度摔杯，原定下午4点开始的交易仪式，被要求延后1个小时。

虽然当时的情况如何外界不得而知，但站在现在来看，当时欢欢喜喜接过万达资产包的融创和富力，如今都过得不太好。

融创在今年5月发表公告“自爆”，称4月陆续到期的4笔美元债，公司已无法在相关的宽限期内进行利息偿还，万亿巨债压顶，融创面临的压力不比恒大小。

而富力集团则早已经开始变卖资产偿债，今年5月，富力更退掉了2020年底拍下的土地，再加上亏损持续扩大，如今的富力也徘徊在“暴雷”边缘。

相较之下，卖掉文旅酒店资产转型“轻资产模式”的万达，如今的日子就好过多了。回想起2017年的那场大甩卖，不少人都认为是万达滑铁卢的开端，王健林却回应道，“买就说这个公司好，卖就说这个公司不好，这是根本不懂商业思维。”

三年后回看万达的这笔交易，变卖资产，降低负债，轻资产转型，正好是当下大部分地产公司“活下去”的唯一出路，而王健林则提前做到了，其中或有形势所迫的压力，但也有稳中求胜的远虑。

对于债务风险，王健林早在2015年就开始有所警觉，那时万达已经开始了以地产业务轻资产为目标的第四次转型，王健林喊出新口号，“希望三到五年之内把‘地产’去掉，变成商业发展公司或者商业服务公司。”

如今来看，王健林不过度扩张的思路，以“稳”为主的发展，让万达幸运地躲过了地产行业的这次衰退大潮。

2019年开始，万达商管彻底剥离房地产业务，房地产业务归万达地产管理，地产业务只为服务商管业务，目标为消化万达广场住宅配套。

从万达商管的数据来看，业绩值得肯定。2019-2021年，万达商管的收入分别为134.37亿元、171.96亿元和234.81亿元，净利润分别为12.48亿元、11.12亿元和35.12亿元，2021年营收和利润都实现了大幅增长，利润更增长超过300%。

另外，万达商管的毛利率一直不低，过去三年分别为34.1%、36.9%和44.8%，这也意味着赚钱能力确实不俗，从行业地位来看，万达商管的在管面积位列全球第一，是中国唯一独立向第三方大规模输出管理的商业运营公司。

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能否翻身归来

考虑到近来地产行业的疲软，如果此次万达商管能够成功上市，对万达集团来说，不失为一大利好消息，虽然跟巅峰时期相比，王健林家族的资产已大幅缩水，但作为《2022新财富500富人榜》中前20位中唯二上榜的地产企业，王健林已然不差。

除了2017年变卖资产一役来得及时，王健林家族能够屹立多年而不倒，也离不开王老板本人几个关键的选择。

一个是1988年，王健林毅然走出体制下海经商；另一个则是1998年，我国住宅市场由计划经济跨入商品经济，地产市场进入火热阶段，此时王健林却敏锐地感觉到住宅开发的危机，他认为住宅开发最大的问题就是现金流不稳定，于是万达开始转型商业地产。

王健林认为，在企业经营当中，最重要的就是运作模式、商业模式的创新，只有创新才能形成最具特色的核心竞争能力。

如果不是万达早有了转型轻资产的目标，王健林在变卖文旅酒店资产时，恐怕也未必如此坚决，甚至不惜贷款300亿给孙宏斌，来收购自己的文旅资产。

另外，王健林对员工的重视，也使得万达的高管团队一直比较稳定。他曾在公开场合表示，“最反对有些人，企业做得不咋地，员工收入不高，你有捐钱那本事，先把员工工资涨了。”

此前网上曾流传一份万达的员工薪资表，即便是级别最低的7级员工，月薪也在1万元以上，虽然不知真假，但或许也能从侧面印证，老王没有亏待他的员工，特别是那些一路陪他走过来的老臣子。

如今，万达商管冲击IPO在即，虽然上市之后也还需迎接来自市场的考验，但跟同行的“苦日子”相比较，万达算是过得滋润了。创业30年，王健林和万达历尽千帆，能否“王者回归”，我们不妨再拭目以待吧。

中国网财经4月24日讯 上市申请材料“失效状态”一天后，珠海万达商业管理集团股份有限公司(简称“珠海万达商管”)再次递交招股书。根据香港上市规则，原申请六个月到期后三个月内重新递交的，属于原申请的延续。

据招股书，截至2021年12月31日，珠海万达商管管理了417个商业广场，在管建筑面积5900万平方米。其中独立第三方商业广场占132个，占比31.7%。另外，万达广场同期还有161个储备项目，包括139个独立第三方项目。2019-2021年，珠海万达商管在管商业广场(不包括停车位)的平均出租率为98.8%。

珠海万达商管在招股书中提到：“截至2020年12月31日，我们是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。”

2021年全年，珠海万达商管实现营收234.81亿元，同比增长36.55%，年内溢利35.12亿元，同比增长215.83%。对此，珠海万达商管作出的解释是，主要由公司业务扩张导致的在管商业广场及在管建筑面积增加所推动。

中国网财经

财务方面，截至2021年底，珠海万达商管账上现金及等价物为188.83亿元，资产负债率为70.9%，与上年同期相比下降了近15个百分点。

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